Въпросът относно поделянето на имот възниква, когато няколко лица имат право на собственост върху една вещ (често недвижим имот) и всеки от тях притежава някаква част от нея. В тези случаи
възниква съсобственост на две или повече неограничени по брой лица върху тази вещ, но никой от тях няма материално обособен дял, тъй като самата вещ не може да се раздели и частта на всеки съсобственик не може конкретно да се отграничи, и всеки съсобственик може да притежава различни идеални части.

Случаи свързани с делба на имоти

Има различни случаи, при които може да възникне съсобственост и нужда общият имот да се раздели. Например, когато едно лице почине и е притежавало имот, оставяйки един или няколко наследници, те придобиват имот чрез наследяване в съсобственост помежду си с дялове съобразно родствената им връзка. Тогава съсобствеността възниква в резултат на смъртта на лицето от деня на откриване на наследството, независимо от волята на наследниците. Друг случай на възникване на съсобственост е налице, когато едно лице прехвърли свой имот на две или повече лица или прехвърли част
от свой имот на трето лице, за което се сключва сделка между страните. Съсобственост може да възникне и по силата на закона в сграда при режим на етажна собственост, при която общите части на
сградата са задължително съсобствени.

Различни случаи

Възможно е да е налице хипотеза, при която въпреки че няколко лица притежават право на собственост върху една и съща вещ, никое от тях да няма идеална част от тази вещ. Това би могло да е в случай при сключен граждански брак между съпрузи, когато по време на брака те придобият възмездно конкретна вещ, тъй като, ако някой от тях получи по дарение вещта, тя остава лична собственост на съпруга и не възниква обща собственост върху нея. В случаите, когато придобият по време на брака вещ, макар съпрузите да са съсобственици, никой от съсобствениците няма идеална част от цялото, с която може да се разпорежда, а съпрузите се разпореждат общо с вещта. Това е т.н. съпружеска имуществена общност, която е бездялова, тъй като никой от съпрузите няма обособен дял от нея. Оформянето на дялове между съпрузи настъпва при развод между тях или при смърт на някой от тях, когато бездяловата съсобственост се превръща в дялова.

Във всички случаи на дялова съсобственост между страните настъпва делба между тях, която трябва да ликвидира тази съсобственост и за упражняването на това право от всеки от съсобствениците не е предвиден срок. Значение има какъв е видът на вещта, която се поделя, тъй като когато е движима вещ, тя не може да се раздели физически между страните. Пример за това би могло да бъда често срещана „житейска ситуация“, в която в правото не може да се раздели на части моторно превозно средство, мебел или каквато и да е друга движима (преместваема) вещ.

Когато се поделя недвижим имот, реалното му разделяне е възможно, ако е налице казус, свързан с празен парцел или сграда, в която всеки обект притежава самостоятелен вход или собствен санитарен възел. Когато случаят е свързан с обект, който е жилище/апартамент, който има единствен вход и един санитарен възел, тогава този обект реално не може физически да се раздели между съделителите. В тези случаи единственият начин всеки съделител да получи своя дял, е когато
целият имот се продаде.

Продажба на имот при делба

Продажбата може да се извърши към един или няколко от съделителите, които могат да прехвърлят своите дялове на един или на няколко от тях срещу определена продажна цена или дяловете
могат да се продадат на трети лица, които въобще не участват в делбата и от продажната цена всеки съделител да получи равностойността на своя дял в парично измерение.

Посочените начини на подялба може да се извършат чрез доброволен договор между страните. Договорът е формален и задължително следва да уреди прекратяването на съсобственост върху движими вещи, сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Когато трябва доброволно да се подели имот, който реално е неподеляем, тогава прехвърлянето на дяловете на съсобствениците на един или на няколко от тях срещу продажна цена или на трето лице – се извършва задължително с нотариален акт.

Съдебна делба

По сложна е процедурата, когато няма съгласие за доброволна делба (подялба) между страните и тогава се стига до съдебна делба, която е дълъг и специфичен съдебен процес. Съдебното производство за делба протича в две фази – в първата фаза се определят кои са съделителите, които имоти се делят между тях и какви са дяловете им, а Съдът се произнася със Съдебен акт по конкретните въпроси. След конкретния Съдебен акт, касаещ допускане на делба, започва втората
фаза на делбата, която е същинската част на вида производство. Именно в тази фаза, в случаите, в които е налице неподеляем недвижим имот, Съдът се произнася с Решение, с което неподеляемият имот се изнася на т.н. публична продан. Това означава, че след като Съдът е изнесъл имота на публична продан с Решение, Съдебен изпълнител (ЧСИ/ДСИ) обявява т.н. търг за
продажба на имота, който може да бъде изкупен както от някой от съделителите, така и от трето „външно“ лице.

Решение на съда

При съдебната делба съществува възможност, в която с Решението си Съдът може да възложи имота на един от съделителите. В този случай имотът става собственост на един от съделителите,
който уравнява дяловете на останалите с пари в определен срок, след който ако съделителите не са си получили паричното уравнение на дяловете, то това възлагане на имота на един от съделителите се
обезсилва. Има строго определени предпоставки в закона (чл.349 от ГПК), за да може Съдът да определи кой съделител да стане собственик на конкретния съсобствен имот и да уравни дела на
останалите с парични суми. Съгласно разпоредбата на ал.1 от чл.349 ГПК, ако неподеляемият имот е жилище, което е било съпружеска имуществена общност, прекратена със смъртта на единия съпруг или с развод, и преживелият или бившият съпруг, на когото е предоставено упражняването на родителските права по отношение на децата от брака няма собствено жилище, Съдът по негово искане може да го постави в дял, като уравнява дяловете на останалите съделители с други имоти или с пари. Когато се дели съсобствен имот между наследници, придобит въз основа на смърт на общ наследодател, тогава сългасно ал.2 от чл.349 ГПК, ако неподеляемият имот е жилище, всеки от съделителите, който при откриване на наследството е живял в него и не притежава друго жилище, може да поиска то да бъде поставено в неговия дял, като дяловете на останалите съделители се уравнят с друг имот или с пари. Когато няколко съделители, отговарящи на условията по изречение първо предявят претенции за поставяне на имота в техния дял, предпочита се онзи, който предложи по-висока цена.

Гореописаната информация е частично описание на конкретната правна тематика и не представлява правна консултация или правен съвет.