Придобиването на недвижим имот по давност е една от най-интересните и сложни теми във вещното право в България. Особено специфична е ситуацията, когато става въпрос за имоти, които са държавна или общинска собственост. В последните години – включително през 2025 и началото на 2026 г. – законодателството и съдебната практика претърпяха важни промени, които оказват пряко влияние върху възможността граждани да придобиват такива имоти.

В тази статия ще разгледаме подробно какво представлява придобивната давност, кога може да се придобие държавен или общински имот, какви са особеностите след падането на мораториума и какви нови тенденции се наблюдават през 2025–2026 г. Ще обърнем внимание и на практическите проблеми пред нотариуси и съдилища, както и на най-често задаваните въпроси.

Какво представлява придобивната давност

Придобивната давност е правен способ, чрез който едно лице може да стане собственик на имот, ако го владее непрекъснато и като свой за определен период от време. В повечето случаи този срок е 10 години при т.нар. „дълга давност“.

Тази хипотеза се среща често при наследствени имоти, имоти без документи или такива, за които липсва нотариален акт поради изгубени архиви или стари правни режими. Ако човек е заградил имота, поддържа го, плаща данъци и не допуска други лица – това може да се счита за владение.

Важното е да се знае, че придобиването по давност не става автоматично. Необходимо е признаване чрез нотариален акт по обстоятелствена проверка или чрез съдебно решение.

Разлика между публична и частна държавна или общинска собственост

Българското законодателство прави ясно разграничение между два вида собственост:

• Публична държавна или общинска собственост – улици, паркове, плажове, държавни учреждения и други имоти с обществено предназначение. Те не могат да бъдат придобивани по давност съгласно чл. 86 от Закона за собствеността.
• Частна държавна или общинска собственост – имоти, които не служат пряко на обществото. Само те могат да бъдат придобивани по давност при определени условия.

Ако даден имот е публичен, първо трябва да се промени статутът му в частен чрез административна процедура. Едва след това може да се мисли за давност.

Историческо развитие и мораториумът върху давността

За да разберем ситуацията през 2026 г., трябва да разгледаме развитието на закона през годините.

След демократичните промени през 90-те години България въведе разделението на публична и частна държавна собственост. Това стана през 1996 г., когато за първи път се позволи придобиването по давност на частни държавни и общински имоти.

На практика давността започна да тече от 01.06.1996 г. Но точно преди да изтече първият 10-годишен срок, през 2006 г. законодателят въведе мораториум, който спря давността. Този мораториум трябваше да е временен, но беше удължаван повече от 15 години.

През февруари 2022 г. Конституционният съд обяви мораториума за противоконституционен, като прие, че прекомерното ограничаване на правото на собственост нарушава принципа на пропорционалност.

Важно е да се подчертае, че съдът не даде обратно действие на решението – периодът между 2006 и 2022 г. остава „замразен“ и не се брои за давност.

Какво се промени след 2022 г. и какво е новото през 2025–2026 г.

След влизането в сила на решението на Конституционния съд давността продължи да тече отново. Това означава, че хората, които са владели имоти между 1996 и 2006 г., могат да „добавят“ новия период след 2022 г., за да достигнат необходимите 10 години.

През 2025 г. се наблюдават няколко важни развития:

1. Законодателни изменения

През 2025 г. бяха приети изменения в Закона за държавната собственост, които засягат процедурите и съдебния контрол при актовете на държавата.

Макар да не променят пряко режима на придобивната давност, тези изменения влияят върху административните спорове и процесуалните правила.

2. Нови дела пред Конституционния съд

През 2025 г. Конституционният съд разгледа ново дело, свързано със законови разпоредби на държавната собственост, което показва, че темата продължава да бъде актуална и спорна.

3. Практически ефект върху пазара

Според медийни анализи през 2025 г. започват да се появяват първите реални случаи на придобити по давност държавни и общински имоти след отпадането на мораториума, което предизвиква обществен интерес и дискусии за контрола върху публичния ресурс.

4. Тенденции през 2026 г.

В началото на 2026 г. юристите отчитат увеличаване на съдебните искове за признаване на собственост по давност, тъй като вече е изминал достатъчен период след 2022 г., за да се натрупват нови години владение. Нотариусите обаче продължават да бъдат предпазливи при издаването на констативни нотариални актове, което води до повече съдебни дела.

Кога реално може да се придобие държавен или общински имот

Практически погледнато, давността върху частни държавни или общински имоти може да се изчислява така:

• Давност е текла: 01.06.1996 г. – 31.05.2006 г.
• Давност е спряна: 31.05.2006 г. – 08.03.2022 г.
• Давност продължава: след 08.03.2022 г.

Това означава, че ако човек има натрупани години владение преди 2006 г., днес вече може да се приближава до необходимите 10 години.

Процедура по придобиване – нотариус или съд

1. Обстоятелствена проверка пред нотариус

Най-популярният начин е чрез нотариус с трима свидетели. Трябва да се представят доказателства за владение – снимки, квитанции за данъци, договори за ток или вода, ограда, строителство и др.

Въпреки това много нотариуси отказват да изповядват такива сделки, защото рискът от последващи спорове с държавата или общината е висок.

2. Иск пред съда

Алтернативата е установителен иск по чл. 124 ГПК. В съдебно производство се събират доказателства и ако съдът установи давностно владение, признава собствеността със съдебно решение.

През 2025–2026 г. именно този път се използва все по-често, тъй като съдебното решение дава по-голяма сигурност.

Практически съвети към владелците

1. Проверете статута на имота – публичен или частен.
2. Съберете документи за владение – данъчни декларации, договори, свидетелски показания.
3. Направете справка дали имотът е актуван като държавен или общински.
4. Консултирайте се с адвокат преди да започнете процедура.

След 2025 г. съдилищата обръщат по-голямо внимание на фактическите действия – например ограждане, плащане на данъци и стопанисване.

Основни рискове при придобиване по давност

• Общината или държавата могат да оспорят нотариалния акт.
• Ако имотът се окаже публична собственост – процедурата ще бъде неуспешна.
• Прекъсване на владението (например чрез съдебен иск) може да занули давността.

Нуждаете се от съдействие?
Свържете се с Тони Чакъров още днес на +359 888 788 847

Често задавани въпроси (FAQ)

1. Може ли да се придобие улица или парк по давност?

Не. Публичната държавна и общинска собственост не може да се придобива по давност.

2. Трябва ли да съм плащал данъци за имота?

Не е задължително, но е силно доказателство за владение.

3. Какво се промени след 2022 г.?

След решението на Конституционния съд давността отново започна да тече, но времето между 2006 и 2022 г. не се брои.

4. Има ли нови промени през 2025–2026 г.?

Да – изменения в Закона за държавната собственост и нова съдебна практика влияят върху процедурите и споровете, макар основният режим на давността да остава същият.

5. По-добре ли е нотариус или съд?

В последните години много юристи препоръчват съдебен иск, защото дава по-голяма правна сигурност.

6. Ако съм владял имота само след 2022 г., мога ли да го придобия?

Да, но трябва да изчакате да изтекат необходимите 10 години.