Процедурата по проверка на имот е задължителен елемент от всяка сделка за прехвърляне на недвижим имот. Подробната правна проверка за собственост, вещни тежести, проблеми при наследяване, режим на съпружеска собственост и надеждност на строителя гарантира, че купувачът се застрахова срещу бъдещи рискове и непредвидени финансови загуби.

Кои проверки са задължителни преди сделка с недвижим имот?

Първото нещо, което винаги трябва да се установи, е дали продавачът реално притежава правото на собственост върху имота и има правото да го прехвърли. Задължително се прави справка в Имотния регистър и кадастралните карти, за да се видят вписаните актове, ограничения и граници. Registry Agency+1

Фактът, че име на продавач е записано в нотариален акт, не винаги означава, че той е единственият собственик по право — класически пример са имотите, придобити по време на брак в режим на съпружеска имуществена общност. Дори когато в документите фигурира само единият съпруг, по закон имотът може да е съсобствен с другия, освен ако не е уредено друго чрез брачен договор. При това се проверяват датата на сключване на брака, наличието на брачен договор, характерът на имота (семейно жилище и т.н.) и евентуални вписани режимни особености.

Друг често срещан проблем е придобиването чрез делба — трябва да се провери дали всички наследници/съсобственици са участвали в делбата и дали са изпълнени всички процесуални изисквания. Неспазването на процедурни правила при делби и наследство води до сериозни рискове за купувача и чести съдебни спорове.

В практиката се срещат и случаи на продажба чрез пълномощник, когато собственикът е поставен под запрещение или е неспособен да разбира и формира воля. Затова съветваме купувачите — по възможност да се срещнат лично с упълномощителя и да убедят съдебно-медицински показатели за дееспособност, когато има съмнения.

Какво още трябва да се провери при покупка?

При сделки с ново строителство задължително се установява дали съществува валидно право на строеж/проектна документация, ясно определени строителни граници и дали всички съседи и съсобственици са дали необходимите съгласия. Понякога липсата на съгласувана строителна граница (или „села са се разбрали“) крие сериозен риск за бъдещи спорове — в такива случаи ние съветваме да се откажете от сделката или да договорите допълнителни гаранции. MRRB

За какви тежести да търсим информация?

Първата проверка са вещните тежести — ипотека е сред най-често срещаните и значими тежести. Законът не забранява прехвърляне на имот с ипотека, но в предварителния договор следва ясно да е посочено как се погасва тя и какъв дял от покупната цена ще отива за нейното погасяване. Практически се уговаря част от сумата да постъпи директно по сметката на кредитора и впоследствие ипотеката да бъде вдигната.

Освен вещни тежести, важни са облигационните тежести — наличие на дълг към трети лица, договори за наем или предварителни договори, които обвързват новия собственик. Особено внимание изискват имоти със засегнати доходи (наематели с предплатени вноски, договори за аренда при земеделска земя и т.н.), както и имоти в комплекси със задължения по договори за управление и решения на общите събрания. Такива задължения могат да се окажат значителни и да натоварят новия собственик.

Проблеми, които често излиза при проверки

Има редица сценарии, които изискват задълбочено проучване:

• наследствени имоти с неуредени наследници (често – лица, живеещи в чужбина);
• имоти, придобити от хора с окажена зависимост или с множество задължения към кредитори;
• строителни обекти, при които изпълнителят използва различни фирми за отделни проекти — това често се прави, за да се ограничи отговорността.

Затова препоръчваме проверка на корпоративната история на строителя, предявени претенции, вписани възбрани и заведените дела срещу свързани лица — това дава добър индикатор за коректност и финансово състояние на изпълнителя.

Как се прави проверка на строител?

Проверяваме фирмените регистрационни данни на строителя, предишни проекти, налични искове и вписани възбрани, както и репутацията му на пазара. Често едни и същи „строители“ работят чрез различни дружества — това може да означава данъчни схеми или опит за отклоняване на отговорност при последващи проблеми. Наблюдава се и тенденция при някои проекти да липсват ясно оформени строителни граници — това сигнализира, че рискът за купувача е реален. kais.cadastre.bg+1

Как адвокат Тони Чакъров може да помогне при проверка на имот?

• Ще извършим цялостен правен анализ на сделката и рисковете за купувача;
• Ще поемем комуникацията с брокера и/или продавача, за да опазим Вашето време и интереси;
• Ще искаме и анализираме необходимите документи, доказващи собственост, липса на тежести и история на имота;
• Ще направим проверка на строителя и свързаните с него дружества, за да минимизираме възможността от бъдещи претенции;
• Ще прегледаме всички документи преди изповядване на сделката и ще Ви придружим при подписване пред нотариус.

Как да ни ангажирате за проверка на имот?

Първата стъпка е да се свържете по телефон или електронна поща и да запишете дата за предварителна консултация. След срещата ние ще изискаме от Вас основните документи и ще поискам контактите на брокера или продавача. Ще направим нужните справки и ще Ви върнем подробен правен анализ с препоръка дали да продължите сделката и при какви условия.

Проверка на имот през 2025 — какво е важно да знаете

През 2025 г. проверката на имот става все по-електронна и по-регистрирана — в Имотния регистър вече има възможности за електронни справки и услуги, които улесняват прегледа на вписани актове и ограничения; за някои услуги е нужна регистрация и/или такса. Това улеснява бързата проверка, но не отменя нуждата от професионален правен анализ. Registry Agency+1

Кадастралната система и картографските услуги предоставят онлайн интерфейси (КАИС), чрез които може да се направят справки за имотни граници и одобрени документи по кадастър, но винаги трябва да се съчетават с настоящи вписвания в Имотния регистър и с физическа проверка на границите на терена. kais.cadastre.bg

За новото строителство през 2025 г. е ключово да се проверят публичните регистри за издадени разрешения за строеж — Министерството на регионалното развитие и благоустройството поддържа регистър с издадените разрешения, който е полезен за установяване на законността на строителните дейности. MRRB

Статистиката показва, че в 2025 г. активността в строителството остава висока (издадени разрешения и започнати строежи), което означава повишен риск от недобросъвестни практики и завишена нужда от проверка на строителите и проектите. Затова е още по-важно да се изискват документи за право на строеж, акт 14/16 и други доказателства за завършеност и съответствие. НСИ – Национален статистически институт

Имайте предвид също, че в процеса на дигитализация и регулаторни промени се обсъждат и проекти за преструктуриране на някои регистри — в публичната дискусия се повдигат въпроси за достъпност и автентичност на представяните документи. Това означава, че личната правна проверка и проверката на оригиналните документи остават незаменими. cadastre.bg+1

Препоръчваме ви да разгледате и нашата статия за предварителен договор при покупко/продажба на автомобил.