Прочетете актуална информация свързана с правото на строеж
През последните години, а особено през 2025–2026 г., учредяването на вещно право на строеж (т.нар. „суперфиция“) продължава да бъде предпочитан механизъм при реализиране на строителни проекти. Вместо да придобива собствеността върху земята, инвеститорът получава право да изгради сграда върху чужд терен, а собственикът на парцела получава като компенсация определени обекти от бъдещото строителство – най-често апартаменти, гаражи, паркоместа или търговски площи.
От икономическа гледна точка моделът изглежда изгоден и за двете страни. От данъчна перспектива обаче възникват редица въпроси, особено във връзка с облагането по Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) и практиката на НАП, която през 2025–2026 г. е насочена към по-задълбочен контрол на сделки с недвижими имоти.
Данъчно третиране на получените обекти
Когато собственикът на земята учредява право на строеж и получава в замяна обекти в новата сграда, за данъчни цели това се разглежда като непаричен доход от замяна. Доходът се счита за придобит към момента, в който сградата достигне степен „груб строеж“, тъй като тогава възниква годен за самостоятелно прехвърляне обект.
Непаричният доход се оценява по пазарна стойност, като за база се взема цената, която би била договорена между несвързани лица при сходни условия.
Значение има начинът, по който е придобита земята:
- Ако имотът е получен по наследство, доходът от учредяване на право на строеж е необлагаем.
- Ако земята е придобита чрез покупко-продажба или дарение, получените обекти формират облагаем доход.
Този подход се запазва и през 2026 г., като НАП акцентира върху реалната пазарна оценка на строителната услуга, а не върху данъчната оценка по ЗМДТ.
Определяне на облагаемия доход
При облагаема хипотеза данъчната основа се формира по следната логика:
| Елемент | Съдържание |
|---|---|
| Продажна цена | Пазарната стойност на получената строителна услуга |
| Цена на придобиване | Документално доказаната цена на земята (или 0 лв. при дарение) |
| Нормативно признати разходи | 10% от положителната разлика |
| Данъчна основа | (Продажна цена – Цена на придобиване) – 10% разходи |
Когато имотът е придобит чрез дарение, липсва документално доказана покупна цена, поради което стойността на придобиване се приема за нула, което увеличава размера на облагаемия доход.
Продажба на получените обекти
Допълнителен данъчен ефект възниква, ако собственикът реши да продаде получените апартаменти, гаражи или търговски помещения.
Съгласно действащите правила към 2025–2026 г., доходът от продажба може да бъде необлагаем при спазване на определени срокове:
| Вид имот | Условие за необлагаем доход |
|---|---|
| Един жилищен имот | Притежаван повече от 3 години |
| До два имота (вкл. нежилищни) | Притежавани повече от 5 години |
Ако продажбата се извърши преди изтичането на тези срокове, облагаемият доход се определя като разлика между продажната цена и стойността на придобиване (пазарната стойност към момента на получаване), намалена с 10% нормативни разходи.
Нуждаете се от съдействие?
Свържете се с Тони Чакъров още днес на +359 888 788 847
Практически акценти за 2026 г.
През 2026 г. се наблюдават няколко важни тенденции:
- Засилен контрол върху сделки, при които нотариалната цена се доближава до данъчната оценка, но реалната пазарна стойност е значително по-висока.
- Повишено внимание към сделки между свързани лица и към последователни продажби на получени по обезщетение обекти.
Важно е да се има предвид, че за целите на облагането се взема предвид пазарната стойност без ДДС, а не вписаната в нотариалния акт данъчна оценка.
Деклариране на дохода
Всички облагаеми доходи – независимо дали са парични или непарични – подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ. Срокът за подаване остава до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода.
Неподаването или неправилното деклариране може да доведе до:
- начисляване на лихви за забава;
- налагане на административни санкции;
- последващи ревизионни производства.
Учредяването на право на строеж е ефективен инструмент за развитие на недвижими имоти, но носи съществени данъчни последици за собствениците на земя. Ключово значение имат начинът на придобиване на имота, моментът на възникване на дохода и сроковете за евентуална последваща продажба.
В условията на засилен контрол и динамичен пазар през 2025–2026 г. предварителната данъчна консултация е препоръчителна, за да се избегнат неблагоприятни последици и да се оптимизира законно данъчната тежест.
Прочетете и нашата статия за изгубен нотариален акт.
Често задавани въпроси (FAQ)
1. Облагаем ли е доходът при учредяване на право на строеж?
Зависи от начина на придобиване на земята. Ако имотът е придобит по наследство, доходът обикновено е необлагаем. При покупка или дарение получените обекти се третират като облагаем непаричен доход, оценен по пазарна стойност.
2. Кога се дължи данък при продажба на получен апартамент или гараж?
Ако продажбата се извърши преди изтичането на 3 години (за един жилищен имот) или 5 години (за до два имота), доходът подлежи на облагане. След изтичане на тези срокове може да се приложи освобождаване от данък при изпълнение на законовите условия.
3. Трябва ли непаричният доход да се декларира?
Да. Непаричните доходи също подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ до 30 април на следващата година, ако попадат в облагаема хипотеза.
