Какво е предварителен договор? Какво трябва да знаете?

Предварителният договор представлява съглашение, което се сключва между две страни (ако не е уговорено друго) по едно бъдещо правоотношение и трябва да съдържа уговорки относно съществените условия за сключване на окончателен договор между страните, който следва да не противоречи на закона или на добрите нрави. Предварителният договор може да бъде сключен по множество житейски причини, като често е използван способ в практиката при съглашение при покупко-продажба на недвижими имоти (вкл. при имоти на етап груб строеж); когато страните имат нужда от повече време за финансиране и/или за набавяне на необходими документи и др. Предварителният договор следва да се подпише в писмена форма, дори и когато за сключване на окончателния договор се изисква нотариална/нотариално заверена форма.

Когато едната страна по предварителното съглашение не изпълни задължението си да сключи окончателен договор, другата страна може да предяви иск до Съда – с претенция да бъде обявена сделката за окончателна. В случай че Съдебният акт е в полза на ищеца, договорът се счита за сключен в момента, в който Решението влезе в законна сила.

Предварителният договор по своята същност представлява:

1. Двустранен (ако не е уговорено друго), тъй като и двете страни имат насрещни задължения.

2. С възмезден характер – обикновено е свързан със заплащане на парична сума/цена.

3. Има обвързваща сила – страните са длъжни да сключат окончателен договор, в противен случай могат да бъдат принудени чрез Съд да изпълнят поетото задължение.

4. Може да бъде обект на Съдебно изпълнение – при отказ от сключване на окончателен договор.

Съществува хипотеза, при която в зависимост от цялостната правна и фактическа ситуация, Съдът може да обяви предварителния договор за окончателен, дори купувачът да не е платил цялата уговорена цена, при условие че заплати цената в срок до 2 седмици от влизането в сила на Решението. Ако в този срок той не изпълни задължението си, първоинстанционният съд по искане на продавача следва да обезсили Решението.

Когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху имот, Съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота.

Съдът не издава препис от Решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.

Важно е да се има предвид, че предварителният договор не прехвърля собствеността, а само създава задължение за сключване на окончателен договор. Ако предварителният договор не е изрядно оформен (например няма достатъчна идентификация на имота), не може да бъде използван в Съда. При изготвяне и сключване на предварителен договор е задължително да бъдат спазени всички законови изисквания, за да могат да бъдат защитени правата на сключилите договора страни.

Защо е необходим предварителен договор?

Прехвърлянето на недвижим имот е значително по-сложен процес в сравнение с други видове договори. Изисква се набавяне на множество документи, което отнема време и отлага сключването на окончателната сделка.

Освен това, купувачите често не разполагат с пълната сума за покупката още в началото. Те се нуждаят от време, за да осигурят необходимото финансиране – най-често чрез ипотечен кредит. За да отпуснат такъв кредит, банките обикновено изискват сключен предварителен договор.

Предварителният договор дава сигурност и на двете страни. Продавачът се задължава да не предлага имота на други купувачи, което защитава интересите на купувача. Без такъв договор, продавачът е свободен да продаде имота на когото пожелае.

В заключение, на база на изложеното по-горе, могат да се направят следните обобщения:

• С предварителния договор страните поемат задължение да сключат окончателен договор и носят отговорност при неговото неизпълнение;
• Договорът следва да бъде в писмена форма и задължително да включва данни за имота, уговорената цена и срок за сключване на окончателния договор;
• В случай че продавачът отказва доброволно да прехвърли собствеността, купувачът има право да я придобие по съдебен ред;
• Купувачът може да претендира договорената неустойка и/или обезщетение за претърпени вреди от неизпълнение, без да разваля договора;
• Купувачът има право да развали договора и да получи обратно всичко, което е предоставил на продавача.

Гореописаната информация е частично описание на конкретната правна тематика и не представлява правна консултация или правен съвет. За повече информация се свържете с Адвокат Тони Чакъров на +359 888 788 847