Какви са правата и процесите при продажба на имот?
Данък при продажба на имот не се дължи във всеки случай. При физическите лица облагането зависи основно от начина, по който е придобит имотът, периода на притежание, броя на продадените имоти през годината и размера на реализирания доход. При продажба от дружество се прилагат различни правила по Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО), а при определени сделки възникват и задължения по Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС).
Важно е да се разграничат данъкът върху дохода на продавача от местния данък при придобиване на имущество, който обичайно е свързан с купувача. Това са различни данъци и имат различен предмет, данъчна основа и режим.
В тази статия ще разгледаме:
кога физическо лице дължи данък при продажба на недвижим имот;
как се изчислява данъкът;
какво представлява 10% нормативно признат разход;
кога продажбата на имот е необлагаема;
как се третират наследени и дарени имоти;
кога продажбата трябва да бъде декларирана;
как се облага продажбата на имот от дружество;
кога може да възникне задължение за ДДС;
какво трябва да провери продавачът преди сделката.
Дължи ли се данък при продажба на имот?
Не всяка продажба на недвижим имот води до задължение за данък върху дохода.
При физическо лице облагаемият доход от продажба или замяна на недвижим имот се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване, като полученият резултат се намалява с 10% разходи. Това е правилото на чл. 33 от ЗДДФЛ.
Следователно не се облага автоматично цялата сума, която продавачът получава по сделката.
Например, ако:
имотът е придобит за 100 000 евро;
продава се за 150 000 евро;
разликата е 50 000 евро.
При облагаема сделка 10% от тази положителна разлика се признават като разходи. Така облагаемият доход е 45 000 евро, върху който при общия режим се прилага данък върху дохода от 10%.
В този пример данъкът е 4 500 евро.
Това е опростен пример. При реална сделка трябва да се провери как точно се определят продажната и придобивната цена съгласно ЗДДФЛ и дали не е приложимо някое от законовите освобождавания.
Как се изчислява данъкът при продажба на имот?
За физическо лице формулата по чл. 33, ал. 1 ЗДДФЛ е:
Облагаем доход = (продажна цена – цена на придобиване) – 10% разходи
Данъкът върху облагаемия доход по общия режим е 10%.
Важно е да се отбележи, че 10-процентното намаление не е условно облекчение, което се ползва само ако продавачът няма документи за ремонт или други разходи. То е нормативно определен разход, предвиден изрично в чл. 33, ал. 1 ЗДДФЛ.
Какво представлява цената на придобиване?
При продажба на имот цената на придобиване по общото правило е документално доказаната цена на придобиване на имуществото. Законът предвижда специални правила за някои начини на придобиване, поради което не трябва автоматично да се приема, че всички разходи, направени през годините за имота, могат да бъдат добавени към покупната цена.
Например, ако имотът е придобит чрез покупко-продажба, документите по придобиването са от основно значение за определяне на цената на придобиване.
При имущество, придобито по дарение, законът предвижда специално правило — когато няма документално доказана цена на придобиване, цената на придобиване се приема за нула.
Затова режимът при дарение трябва да бъде разглеждан отделно от режима при наследство.
Каква е продажната цена за данъчни цели?
Продажната цена по ЗДДФЛ не се ограничава само до сумата, изписана като парично плащане. Законът предвижда, че тя включва всичко, придобито от лицето във връзка с продажбата или замяната, включително възнаграждение, различно от пари.
Това има значение например при сделки, при които насрещната престация не е изцяло парична.
Кога не се дължи данък при продажба на имот?
ЗДДФЛ предвижда няколко важни освобождавания.
Продажба на един жилищен имот след повече от 3 години
Не се облагат доходите от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, когато между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години.
Това освобождаване е свързано с броя и вида на продадените имоти и периода на притежание. То не означава, че всяка продажба на жилище след три години автоматично е необлагаема независимо от останалите обстоятелства.
Продажба на до два недвижими имота след повече от 5 години
Не се облагат доходите от продажба или замяна на:
до два недвижими имота;
както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им,
когато между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от пет години.
Това е едно от най-важните правила при определяне дали при продажбата на имот физическо лице ще има данък.
Продажба на наследен или завещан имот
ЗДДФЛ изрично освобождава от облагане доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство или завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт.
Това правило трябва да се разграничава от режима при дарение.
Продажба на дарен имот
Самият факт, че имотът е получен като дарение, не означава автоматично, че последващата му продажба е необлагаема.
При имот, придобит по дарение, ЗДДФЛ предвижда, че когато няма документално доказана цена на придобиване, цената на придобиване се приема за нула.
Следователно продажбата на дарен имот трябва да бъде разгледана според конкретните факти, включително периода на притежание и приложимите освобождавания по чл. 13 ЗДДФЛ.
Това е съществена разлика между наследство/завет и дарение.
Какъв е данъкът при продажба на имот, придобит преди години?
Продължителността на притежание на имота може да има решаващо значение.
Например:
придобивате жилищен имот през 2021 г.;
продавате го през 2026 г.;
ако са изпълнени законовите условия за освобождаването за един жилищен имот и е изтекъл изискуемият период, доходът може да бъде необлагаем.
При продажба на до два недвижими имота също може да се приложи освобождаването при изтичане на повече от пет години.
При конкретна сделка трябва да се изчислява периодът между датата на придобиване и датата на продажбата според правилата на закона, а не просто да се броят календарните години.
Дължи ли се данък, ако продавам имота на загуба?
При общия режим на чл. 33 ЗДДФЛ облагаемият доход е положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване, намалена с 10% разходи.
Ако няма положителна разлика, не се формира облагаем доход по този ред.
Например, ако имот е придобит за 150 000 евро и е продаден за 140 000 евро, няма положителна разлика между продажната и придобивната цена и по този режим не възниква данък върху дохода от продажбата.
Това обаче не означава, че при сделката няма други данъци, такси или разноски.
Какъв е местният данък при продажба на имот?
Тук трябва да се направи важно разграничение.
Данъкът върху дохода на продавача и данъкът при придобиване на имущество по възмезден начин са различни данъци.
При възмездно придобиване на недвижим имот местният данък по ЗМДТ по принцип е задължение на приобретателя, тоест купувача, освен ако страните не са уговорили друго в допустимите от закона граници.
Размерът на този местен данък се определя от общинския съвет и по закон е в диапазона от 0,1% до 3% от оценката на прехвърляното имущество. При недвижим имот данъчната основа се определя по правилата на ЗМДТ, включително чрез сравнение с данъчната оценка.
Затова не е правилно да се твърди, че при всяка продажба местният данък е „2–3% от продажната цена“. Конкретната ставка зависи от общината, а данъчната основа се определя съгласно ЗМДТ.
Кой плаща местния данък при продажба?
По общото правило данъкът при възмездно придобиване се плаща от приобретателя. Законът допуска страните да уговорят различно разпределение в предвидените от закона случаи.
Това означава, че в конкретна сделка трябва да се провери както законовото правило, така и съдържанието на договора.
Този местен данък не трябва да се смесва с 10% данък върху облагаемия доход на физическото лице продавач.
Декларира ли се продажбата на имот?
Когато физическо лице реализира доход, който подлежи на деклариране по ЗДДФЛ, годишната данъчна декларация по чл. 50 се подава до 30 април на следващата година.
Например доход от облагаема продажба на имот, реализиран през 2025 г., се декларира в годишната декларация за 2025 г., чийто общ срок за физическите лица е 30 април 2026 г.
При определени необлагаеми доходи режимът на деклариране трябва да бъде проверен отделно. Не е правилно да се приема, че всяка продажба на имот автоматично трябва да бъде посочена по един и същи начин в годишната декларация.
Има ли отстъпка при плащане на данъка?
За физическите лица НАП предвижда 5% отстъпка от данъка за довнасяне при изпълнение на законовите условия, включително подаване на декларацията по електронен път и плащане на данъка в съответния срок.
За доходите за 2025 г. НАП посочва, че декларацията и плащането за ползване на 5% отстъпка трябва да бъдат извършени до 31 март 2026 г., като отстъпката е ограничена до 255,65 евро (500 лв.) и се прилага при изпълнение на останалите законови условия.
Тъй като сроковете и максималният размер могат да бъдат променяни, при публикуване на тази статия е добре да се посочва конкретната данъчна година.
Данък при продажба на имот от фирма
Когато недвижим имот се продава от юридическо лице, не се прилага режимът за облагане на доходите на физическите лица по ЗДДФЛ.
Местните юридически лица по принцип се облагат с 10% корпоративен данък върху данъчната печалба по ЗКПО. Данъчният финансов резултат не се определя просто като продажна цена минус първоначалната покупна цена — при дружествата трябва да се вземат предвид счетоводните и данъчните правила, включително данъчната стойност на актива и приложимите данъчни преобразувания.
Затова примерът:
„Фирмата купува имот за 100 000 евро, продава го за 150 000 евро и автоматично дължи 5 000 евро корпоративен данък“
е прекалено опростен.
При фирма трябва да се анализират счетоводната стойност, данъчната стойност, начислените амортизации, признатите разходи и останалите обстоятелства по сделката.
Кога фирмата подава декларация за корпоративния данък?
Годишната данъчна декларация по чл. 92 ЗКПО се подава по електронен път в периода от 1 март до 30 юни на следващата година, а дължимият годишен корпоративен данък се внася до 30 юни.
ДДС при продажба на недвижим имот
Продажбата на недвижим имот от фирма може да има и ДДС последици, но не всяка продажба на имот автоматично е облагаема с 20% ДДС.
Прилагането на ЗДДС зависи от конкретната сделка, статута на продавача като данъчно задължено лице, характера на имота и приложимите разпоредби за облагаеми и освободени доставки.
Особено важно е разграничението между нова сграда и сграда, която вече не се определя като нова за целите на ЗДДС. За определени доставки на сгради или части от тях законът предвижда освободено третиране, като при някои освободени доставки е възможно да бъде упражнен избор за облагане.
Затова твърдението, че „всяка нова сграда до пет години задължително се продава с 20% ДДС“, е прекалено общо. ДДС режимът трябва да се провери спрямо конкретната доставка и приложимите правила на ЗДДС.
При сделки, при които е ползван данъчен кредит за придобиване, строителство или подобрение на недвижим имот, трябва да се провери и дали не възниква задължение за корекция на ползвания данъчен кредит.
Тези въпроси са особено важни при продажба на имот от строител, инвеститор или дружество, което извършва сделки с недвижими имоти по занятие.
Продажба на имот от физическо лице, което продава имоти регулярно
Еднократната продажба на личен имот и системното извършване на сделки с недвижими имоти не трябва да се разглеждат автоматично като еднакви ситуации.
При поредица от сделки трябва да се анализира дали физическото лице не извършва дейност с търговски характер и какви са конкретните факти — например броят и честотата на сделките, начинът на придобиване на имотите, целта на придобиването, извършените действия по тяхното подобряване и последващата им продажба.
При системна дейност данъчното третиране може да бъде различно от това при продажбата на лично имущество.
Поради това човек, който купува имоти с цел последваща препродажба, не следва да приема, че всяка бъдеща продажба автоматично ще се облага по режима за обикновена продажба на лично имущество.
Физическо лице придобива имот за 100 000 евро и го продава за 150 000 евро.
Положителната разлика е:
150 000 – 100 000 = 50 000 евро
Прилагат се 10% нормативно признати разходи:
50 000 × 10% = 5 000 евро
Облагаемият доход е:
50 000 – 5 000 = 45 000 евро
При данъчна ставка 10% данъкът е:
45 000 × 10% = 4 500 евро
Това е пример при облагаема продажба, за която не се прилага някое от освобождаванията по ЗДДФЛ.
Пример 2: Продажба на жилище след повече от 3 години
Физическо лице продава един жилищен имот, който е притежавало повече от три години.
Ако са изпълнени всички условия на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „а“ ЗДДФЛ, доходът от продажбата е необлагаем.
В този случай не се стига до изчисляване на 10% данък върху положителната разлика.
Пример 3: Продажба на наследен имот
Физическо лице продава имот, придобит по наследство.
Доходът от продажбата на имущество, придобито по наследство или завет, е сред изрично посочените необлагаеми доходи по ЗДДФЛ.
Пример 4: Продажба на дарен имот
Физическо лице продава имот, получен чрез дарение.
При този случай не трябва автоматично да се приема, че продажбата е освободена от данък. За разлика от наследството и завета, продажбата на дарено имущество не е изрично включена в освобождаването по чл. 13, ал. 1, т. 26 ЗДДФЛ.
При определяне на облагаемия доход трябва да се приложат правилата на чл. 33 ЗДДФЛ, включително специалното правило за цена на придобиване при имущество, придобито по дарение.
Данък при продажба на имот – какво да проверите преди сделката?
Преди да бъде подписан предварителният договор или да бъде изповядана сделката, продавачът трябва да провери поне следното:
1. Как е придобит имотът?
Покупка, наследство, завет, дарение, замяна, реституция и други способи могат да имат различни данъчни последици.
2. Кога е придобит?
Периодът между придобиването и продажбата може да е решаващ за приложението на освобождаванията по ЗДДФЛ.
3. Колко имота се продават през същата година?
При освобождаванията по чл. 13 ЗДДФЛ броят и видът на имотите имат значение.
4. Каква е документално доказаната цена на придобиване?
Това е важно при определяне на облагаемия доход по чл. 33 ЗДДФЛ.
5. Има ли основания за освобождаване?
Необходимо е да се провери дали сделката попада в някое от освобождаванията по чл. 13 ЗДДФЛ.
6. Кой е продавачът?
Физическо лице, едноличен търговец, местно юридическо лице или чуждестранно лице могат да попаднат под различни данъчни режими.
7. Има ли ДДС?
При продажба от дружество трябва да се провери приложението на ЗДДС и евентуалните последици за ползван данъчен кредит.
Често задавани въпроси
Колко е данъкът при продажба на имот?
При облагаема продажба от физическо лице общият данъчен режим е 10% върху облагаемия доход. Облагаемият доход при недвижим имот се формира от положителната разлика между продажната и придобивната цена, намалена с 10% разходи.
Плаща ли продавачът 10% върху цялата продажна цена?
Не. При общия режим на ЗДДФЛ данъкът не се изчислява върху цялата продажна цена, а върху определения по закон облагаем доход.
Има ли данък при продажба на имот след 3 години?
В определената от закона хипотеза продажбата на един жилищен имот след повече от три години може да бъде необлагаема. Трябва да са изпълнени всички условия на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „а“ ЗДДФЛ.
Има ли данък при продажба на имот след 5 години?
Продажбата на до два недвижими имота, както и на селскостопански и горски имоти независимо от броя им, може да бъде необлагаема, ако са изминали повече от пет години между придобиването и продажбата.
Плаща ли се данък при продажба на наследствен имот?
Доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство или завет, са необлагаеми по чл. 13, ал. 1, т. 26 ЗДДФЛ.
Плаща ли се данък при продажба на дарен имот?
Продажбата на дарен имот не следва автоматично същия режим като продажбата на наследен имот. При дарение се прилагат специалните правила за определяне на цената на придобиване и трябва да се провери дали не е приложимо друго освобождаване.
Кой плаща местния данък при покупко-продажба на имот?
По общото правило местният данък при възмездно придобиване се дължи от приобретателя, тоест купувача, като законът допуска страните да уговорят друго в предвидените случаи. Размерът се определя от общината в рамките на законовия диапазон.
Какъв е срокът за подаване на годишната данъчна декларация?
За физическите лица общият срок за подаване на годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ е до 30 април на следващата година. За конкретна продажба трябва да се провери дали доходът подлежи на деклариране и по кой ред.
Какъв е корпоративният данък при продажба на имот от фирма?
Местните юридически лица по общия режим се облагат с 10% корпоративен данък върху данъчната печалба. При продажба на имот обаче данъчният резултат не се определя просто като продажна цена минус покупна цена, поради което конкретната сделка трябва да бъде анализирана счетоводно и данъчно.
Данък при продажба на имот не може да бъде определен само по продажната цена.
При физическо лице трябва да се проверят най-малко:
начинът на придобиване;
цената на придобиване;
продажната цена;
периодът на притежание;
броят и видът на продадените имоти през годината;
наличието на законово освобождаване;
необходимостта от подаване на годишна данъчна декларация.
При продажба от дружество трябва допълнително да се анализират правилата на ЗКПО, счетоводната и данъчната стойност на имота, както и евентуалното приложение на ЗДДС.
Затова преди продажба на недвижим имот е разумно данъчният режим да бъде изяснен преди подписването на предварителния договор, особено когато става дума за наследствен или дарен имот, продажба на няколко имота, имот на дружество, строителна дейност или сделка, при която е ползван данъчен кредит по ДДС.
Информацията в тази статия е обща и не представлява индивидуално данъчно становище. При конкретна сделка приложимият режим зависи от фактите и документите по случая.
Адвокат Тони Чакъров ще Ви отдели необходимото време, за да предотврати възможно настъпващите негативни последици за Вас и Вашето семейство! С огромен опит в семейното право и бракоразводните дела.
Петиторен иск – защита на правото на собственост чрез ревандикационен иск
Правото на собственост е едно от основните конституционно защитени права в Република България. Съгласно чл. 17 от Конституцията частната собственост е неприкосновена и се гарантира от закона. Когато собственикът бъде лишен от възможността да упражнява правото си върху дадена вещ, законът му предоставя различни способи за защита.
Най-силната съдебна защита се осъществява чрез петиторните искове, с които съдът се произнася относно самото право на собственост или друго вещно право. Един от най-често използваните петиторни искове е ревандикационният иск по чл. 108 от Закона за собствеността, чрез който собственикът може да поиска връщането на вещта от лице, което я владее или държи без правно основание.
Какво представлява петиторният иск?
Петиторният иск е вещен иск, чрез който се защитава самото право на собственост или друго вещно право. За разлика от владелческите искове, при които съдът изследва единствено фактическото владение, при петиторния иск съдът разглежда въпроса кой действително е носителят на вещното право.
Петиторните искове могат да защитават:
правото на собственост;
правото на строеж;
правото на ползване;
други ограничени вещни права.
Най-познатият и най-често срещан петиторен иск е именно ревандикационният иск.
Какво представлява ревандикационният иск?
Ревандикационният иск е уреден в чл. 108 от Закона за собствеността.
С него собственикът иска съдът:
да признае, че той е собственик на вещта;
да осъди ответника да предаде владението върху нея.
Поради това ревандикационният иск има двойно действие.
От една страна установява правото на собственост, а от друга – задължава ответника да върне вещта.
Именно затова той представлява класически петиторен иск, защото предмет на делото е самото вещно право, а не единствено упражняването на фактическата власт.
Ревандикационният иск е приложим винаги, когато са налице три предпоставки:
ищецът е собственик на вещта;
ответникът упражнява фактическа власт върху нея;
липсва правно основание за това владение или държане.
Ако една от тези предпоставки не бъде доказана, искът ще бъде отхвърлен.
Какво трябва да докаже ищецът?
При ревандикационния иск доказателствената тежест е значителна.
Ищецът следва да установи при условията на пълно и главно доказване:
правото си на собственост;
основанието, на което е придобил имота;
че ответникът владее или държи вещта;
че ответникът няма противопоставимо правно основание.
На практика най-често това се доказва чрез:
нотариални актове;
договори;
съдебни решения;
удостоверения за наследници;
кадастрални документи;
свидетелски показания;
експертизи.
Кой може да предяви петиторен иск?
Право да предявят ревандикационен иск имат:
собственикът;
съсобственикът;
носителят на право на строеж;
носителят на ограничено вещно право на ползване;
други лица, които законът признава за титуляри на вещни права.
Например суперфициарят може да иска връщане на имота, когато това е необходимо за упражняване на учреденото право на строеж.
Срещу кого се предявява ревандикационният иск?
Ответник по делото е лицето, което владее или държи вещта без основание.
Правното основание може да произтича например от:
договор за наем;
договор за заем за послужване;
право на ползване;
друго вещно или облигационно право.
Ако ответникът разполага с противопоставимо право, ревандикационният иск няма да бъде уважен.
Какви вещи могат да бъдат предмет на ревандикационен иск?
Предмет на иска могат да бъдат практически всички индивидуално определени вещи:
Вид вещ
Може ли да се ревандикира?
Апартамент
✅ Да
Поземлен имот
✅ Да
Гараж
✅ Да
Автомобил
✅ Да
Земеделска земя
✅ Да
Таванско помещение
✅ Да
Избено помещение
✅ Да
Идеална част от имот
✅ В определени случаи
Възможно е предмет на иска да бъдат и отделни самостоятелно обособени части от недвижим имот, когато те могат да бъдат достатъчно индивидуализирани.
Може ли ревандикационният иск да се съедини с други искове?
Да.
На практика ревандикационният иск често се съединява с други претенции, например:
обезщетение за лишаване от ползване;
иск за заплащане на наемоподобно обезщетение;
обезщетение за унищожаване на вещта;
претенции за причинени имуществени вреди;
искове по Закона за задълженията и договорите.
По този начин собственикът може в едно производство да защити всички свои нарушени права.
Какви възражения може да направи ответникът?
Ответникът разполага с редица процесуални средства за защита.
Най-често се твърди:
че ищецът не е собственик;
че ответникът не владее вещта;
че съществува валидно правно основание за владението;
че е придобил собствеността по давност;
че има право на задържане за извършени подобрения.
Особено важно е възражението за право на задържане, когато владелецът е вложил значителни средства за подобрения на имота.
Самият ревандикационен иск като петиторен иск не се погасява по давност.
Възможно е обаче ответникът да придобие собствеността по придобивна давност, ако са налице законовите предпоставки. Именно поради това своевременното предприемане на действия за защита на собствеността е от съществено значение.
Какво постановява съдът при уважаване на иска?
Ако съдът уважи ревандикационния иск, решението има двойно действие:
признава правото на собственост на ищеца;
осъжда ответника да предаде владението върху вещта.
След влизане в сила на съдебното решение собственикът може да пристъпи към принудително изпълнение чрез съдебен изпълнител, ако ответникът не изпълни доброволно.
Ревандикационният иск е един от най-важните петиторни искове в българското вещно право. Чрез него собственикът може да възстанови владението върху своя имот или вещ, когато те се държат или владеят без правно основание.
Успешното провеждане на този иск изисква подробно познаване на вещното право, правилно определяне на доказателствената стратегия и събиране на достатъчно доказателства относно правото на собственост. Поради това при спор относно владението или собствеността е препоръчително да се потърси своевременна правна помощ.
Адвокат Тони Чакъров ще Ви отдели необходимото време, за да предотврати възможно настъпващите негативни последици за Вас и Вашето семейство! С огромен опит в семейното право и бракоразводните дела.
Разберете повече за правата си при дворно място и етажна собственост
Споровете относно дворното място са сред най-често срещаните конфликти в етажната собственост. В практиката често възникват въпроси кой има право да използва двора, може ли част от него да бъде заградена, допустимо ли е обособяването на паркоместа и какви правомощия има общото събрание на етажната собственост.
Отговорът зависи преди всичко от това дали дворното място има статут на обща част и как е уредена собствеността върху земята, върху която е построена сградата.
Какво представляват общите части в етажната собственост?
Съгласно чл. 38 от Закона за собствеността при сгради, в които отделни етажи или самостоятелни обекти принадлежат на различни собственици, определени части от сградата и терена служат за общо ползване.
Общите части могат да бъдат:
Общи части по своето естество
Това са части, без които сградата не може да съществува или да изпълнява предназначението си. Такива са:
основите;
носещите конструкции;
външните стени;
покривът;
главните инсталации;
стълбищата и общите комуникации.
Тези части не могат да бъдат прехвърляни самостоятелно и не могат да престанат да бъдат общи части.
Общи части по предназначение
Това са части, които обслужват всички собственици, но при определени условия могат да променят предназначението си.
Към тази категория често принадлежат:
дворното място;
помещения за общо ползване;
части от прилежащия терен;
зелени площи;
места за отдих и обслужване на сградата.
Именно при тези общи части най-често възникват спорове между собствениците.
Кога земята е обща част?
Широко разпространено е схващането, че земята под сградата винаги е обща част на етажната собственост. Това не е вярно.
Земята не винаги принадлежи на етажните собственици
В много случаи собствениците на апартаменти притежават само самостоятелните обекти, без да са придобили идеални части от земята.
Това се среща най-често при:
учредено право на строеж;
стари сделки, при които земята е останала собственост на друго лице;
определени инвестиционни проекти и комплекси.
В подобни случаи земята не представлява обща част на етажната собственост и общото събрание не може да се разпорежда с нея.
Земята има статут на обща част, когато всички собственици на самостоятелни обекти притежават идеални части от нея.
Тогава върху нея се прилагат правилата на Закона за собствеността и Закона за управление на етажната собственост.
Кога дворното място е обща част?
Дворът е обща част тогава, когато принадлежи на всички собственици в сградата съобразно притежаваните от тях идеални части.
В този случай никой собственик няма право еднолично:
да загражда част от двора;
да ограничава достъпа на останалите;
да обособява самостоятелни места за лично ползване;
да извършва строителство без необходимите решения и разрешения.
Правото на ползване принадлежи на всички собственици съобразно правилата, приети от общото събрание.
Може ли дворът да бъде разделен между собствениците?
Това е един от най-често задаваните въпроси.
По правило общите части не подлежат на делба.
Възможно е обаче общото събрание да приеме правила за разпределяне на ползването между отделните собственици.
Това означава, че може да бъде определено кой и как ще използва определени части от двора, без това да води до прехвърляне на собственост.
Важно е да се прави разлика между:
разпределение на ползването;
прехвърляне на собственост.
Това са две напълно различни правни действия.
Паркоместа в двора на етажната собственост
Може ли общото събрание да определи паркоместа?
Да.
Когато дворът е обща част, общото събрание може да приеме правила относно начина на паркиране и използването на наличните пространства.
През последните години именно паркоместата са сред най-честите причини за съдебни спорове в етажната собственост.
Може ли собственик да си запази постоянно паркомясто?
Не винаги.
Ако не е налице валидно учредено право или изрично законово основание, никой собственик не може самоволно да превърне част от общия двор в своя изключителна собственост.
Зарядни станции за електромобили – новите спорове през 2026 г.
С увеличаването на броя на електрическите автомобили все по-често възникват въпроси относно поставянето на зарядни станции в дворовете на жилищни сгради.
На практика това изисква съобразяване както с правилата на етажната собственост, така и със строителните и електротехническите изисквания.
Преди изграждане на подобна инфраструктура е препоръчително да бъде взето решение от общото събрание и да бъде извършена техническа оценка на възможностите на сградата.
Кога дворът не е обща част?
Съдебната практика приема, че когато не всички собственици в сградата притежават идеални части от дворното място или когато трети лица също са съсобственици на терена, дворът може да няма статут на обща част по смисъла на етажната собственост.
В подобни случаи отношенията се уреждат по правилата на обикновената съсобственост, а не по реда на Закона за управление на етажната собственост.
Какво можете да направите при спор за двора?
При възникнал конфликт е важно първо да бъде установен точният статут на земята и дворното място чрез проверка на:
нотариалните актове;
кадастралните документи;
инвестиционните проекти;
строителните книжа;
решенията на общото събрание.
Едва след това може да се прецени дали спорът следва да бъде решен по реда на Закона за управление на етажната собственост, по правилата за съсобственост или чрез съдебно производство. Прочетете повече и за правата Ви при теч от съседите.
Често задавани въпроси
Дворът винаги ли е обща част?
Не. Това зависи от собствеността върху земята и от правата на собствениците на самостоятелните обекти.
Може ли съсед да загради част от двора?
По правило не, когато дворът е обща част и липсва съгласие на останалите собственици.
Кой определя паркоместата в двора?
Когато дворът е обща част, това става чрез решение на общото събрание на етажната собственост.
Може ли част от двора да стане индивидуална собственост?
Само при наличие на законовите предпоставки и съответните решения на всички заинтересовани собственици.
Как да разбера дали дворът е обща част?
Чрез проверка на нотариалните актове, кадастралните данни и документите за собственост на сградата и терена.
Адвокат Тони Чакъров ще Ви отдели необходимото време, за да предотврати възможно настъпващите негативни последици за Вас и Вашето семейство! С огромен опит в семейното право и бракоразводните дела.
Течовете между съседни жилища са сред най-честите причини за имуществени спорове в етажната собственост. Независимо дали става въпрос за старо строителство или нова сграда, повреда във ВиК инсталацията, неправилно изпълнен ремонт или дефектен санитарен възел могат да доведат до сериозни щети и значителни разходи за засегнатия собственик.
Когато течът идва от съседен имот, а собственикът отказва да предприеме необходимите действия, законът предоставя различни възможности за защита. В определени случаи можете не само да получите обезщетение за причинените вреди, но и да поискате съдът да задължи съседа да отстрани причината за теча.
Какво да направите при теч от съсед?
Първата и най-разумна стъпка е да опитате доброволно разрешаване на проблема. В много случаи течът е резултат от техническа неизправност, за която собственикът на горния апартамент дори не подозира.
Когато липсва съдействие или причината за теча е спорна, е важно да започнете своевременно събиране на доказателства. Не бързайте да извършвате ремонт, преди да бъде установено състоянието на имота и източникът на теча. В противен случай може значително да затрудните доказването на вредите в бъдещо съдебно производство.
Установяване на причината за теча
Установяването на произхода на теча е ключово, защото от него зависи кой носи отговорност за причинените щети.
През 2026 г. все по-често се използват специализирани методи за диагностика, включително:
термографско обследване;
видеоинспекция на тръбопроводи;
обследване с влагомери;
акустично откриване на течове;
технически експертизи от лицензирани специалисти.
Подобно обследване може да установи дали течът произхожда от санитарен възел, вътрешна водопроводна инсталация, покрив, тераса или общи части на сградата.
Кой отговаря за теча?
Когато течът идва от съседен апартамент
Ако причината се намира в имот, собственост на съседа, именно той носи отговорност за причинените вреди и разходите по възстановяване на засегнатото жилище.
Това са най-честите случаи – дефектни сифони, спукани тръби, неправилно изпълнена хидроизолация на баня или течове от тераси.
Когато причината е в общите части
Не винаги отговорността е на конкретен съсед.
Ако течът произхожда от вертикален щранг, покрив, фасада или друга обща част на сградата, отговорността може да бъде на етажната собственост.
Поради това установяването на точния източник на проблема е изключително важно още в началото на спора.
Как да съберете доказателства?
Обезпечаване на доказателства
Един от най-ефективните правни механизми е производството по обезпечаване на доказателства.
Това е процедура по Гражданския процесуален кодекс, чрез която съдът може да назначи експертиза още преди завеждането на основното дело.
В рамките на това производство могат да бъдат установени:
източникът на теча;
причината за възникването му;
обемът на настъпилите щети;
необходимите ремонтни дейности;
стойността на възстановяването.
Практическото предимство е, че след приключване на експертизата можете да пристъпите към ремонт, без риск да загубите важни доказателства.
Други полезни доказателства
Добре е да съхранявате снимки и видеозаписи на щетите, кореспонденция със съседа, протоколи от етажната собственост и документи за направени разходи.
При необходимост съдът може да разпита и свидетели.
Какви вреди можете да претендирате?
Имуществени вреди
Това са всички преки финансови загуби, причинени от теча.
Обезщетение може да се търси за:
ремонт на стени и тавани;
подмяна на подови настилки;
възстановяване на мазилки и облицовки;
унищожени мебели;
повредени електроуреди;
разходи за обследвания и експертизи;
други необходими разходи за възстановяване на жилището.
Съдебната практика приема, че пострадалият трябва да бъде поставен в положението, в което би се намирал, ако вредата не беше настъпила.
Освен материалните щети, течът може да причини сериозен психически и емоционален дискомфорт.
В практиката често се срещат случаи, при които жилището става частично или напълно необитаемо за продължителен период. Това води до стрес, неудобства, тревожност и нарушен нормален начин на живот.
При доказване на подобни последици съдът може да присъди обезщетение за неимуществени вреди.
Размерът му се определя индивидуално според конкретните обстоятелства по делото.
Можете ли да осъдите съседа да спре теча?
Негаторен иск по чл. 109 от Закона за собствеността
Освен обезщетение за вредите, законът позволява да поискате съдът да задължи съседа да преустанови действията или бездействията, които причиняват теча.
Това става чрез така наречения негаторен иск.
Ако съдът установи, че течът произхожда от имота на ответника и пречи на нормалното упражняване на правото ви на собственост, той може да разпореди извършването на необходимите ремонтни дейности.
В много случаи този иск се съединява с иск за обезщетение, което позволява цялостна защита на правата на пострадалия собственик в едно производство.
Какво е новото през 2026 г.?
Все по-често използване на технически експертизи
Съдилищата все по-често разчитат на специализирани обследвания и технически експертизи за установяване на причината за теча, особено при спорове в ново строителство и затворени комплекси.
Значение на електронните доказателства
Снимки, видеозаписи, електронна кореспонденция и комуникация чрез мобилни приложения все по-често се използват като доказателства за уведомяване на съседа и за състоянието на увредения имот.
Често задавани въпроси
Мога ли да получа обезщетение за теч от съсед?
Да. Ако докажете, че щетите са причинени от съседен имот или от лице, което носи отговорност за поддръжката на инсталацията, можете да претендирате обезщетение по съдебен ред.
Трябва ли първо да ремонтирам жилището си?
Не е препоръчително да извършвате ремонт преди събиране на необходимите доказателства или извършване на експертиза.
Как да докажа откъде идва течът?
Най-сигурният начин е чрез техническо обследване и съдебно-техническа експертиза.
Мога ли да съдя етажната собственост?
Да. Ако причината за теча е в общите части на сградата, отговорността може да бъде на етажната собственост.
Мога ли да поискам съдът да задължи съседа да отстрани проблема?
Да. Чрез негаторен иск по чл. 109 от Закона за собствеността можете да поискате преустановяване на теча и извършване на необходимите ремонтни дейности.
Адвокат Тони Чакъров ще Ви отдели необходимото време, за да предотврати възможно настъпващите негативни последици за Вас и Вашето семейство! С огромен опит в семейното право и бракоразводните дела.
Вижте как може да откриете собственик на имот с нашата специална статия
Установяването на собственик на недвижим имот е сред най-честите причини хората да търсят информация в Имотния регистър, кадастъра или съдействие от адвокат по недвижими имоти. Независимо дали става дума за предстояща покупка, спор със съсед, наследствен казус или проверка на изоставен имот, установяването на актуалния собственик е първата и най-важна стъпка.
През 2026 г. достъпът до информация за недвижими имоти в България е значително по-лесен в сравнение с предходните години. Дигитализацията на административните услуги позволява част от проверките да бъдат извършени онлайн, без посещение на институции. Въпреки това много хора продължават да срещат затруднения, особено когато става дума за имоти с дълга история, наследствени прехвърляния или липса на актуални вписвания.
Важно е да се знае, че твърденията на брокери, съседи или трети лица не са достатъчни, за да се установи собствеността върху имот. Единственият сигурен подход е проверка в официалните регистри и анализ на документите за собственост.
Защо може да се наложи проверка на собственик на имот?
Причините за подобна проверка могат да бъдат различни. Най-често хората търсят информация за собственик на имот във връзка с покупко-продажба или отдаване под наем. Преди подписване на предварителен договор, плащане на капаро или сключване на окончателна сделка е задължително да се установи дали лицето действително притежава имота.
В практиката не са редки случаите, при които продавачът няма право да се разпорежда с имота, имотът е съсобствен между няколко лица или върху него има тежести, които не са били предварително обявени. Именно затова проверката на собствеността трябва да се извърши преди поемането на финансови ангажименти.
Справка за собственик често се налага и при конфликти между съседи. Наводнения, незаконни преустройства, шум, неправомерно ползване на общи части или спорове за граници са само част от ситуациите, при които е необходимо да се установи кой е реалният собственик на даден апартамент, къща или парцел.
Наследствените казуси също са сред честите причини за подобни проверки. При делба на наследствен имот или издирване на имущество, оставено от наследодател, е необходимо да се проследи историята на собствеността и да се установи кои лица са вписани като собственици към настоящия момент.
През последните години все по-често се търсят собственици и на изоставени имоти. Това се случва както при инвестиционен интерес, така и при проблеми, свързани с опасни сгради, занемарени парцели или липса на поддръжка в етажна собственост.
Законно ли е да проверите кой е собственик на имот?
Много хора се питат дали подобна проверка е законна. Отговорът е да. Информацията за собствеността върху недвижимите имоти в България е публична в определен обем и може да бъде проверявана чрез официалните регистри.
Това обаче не означава, че всеки има свободен достъп до всички лични данни на собствениците. През 2026 г. правилата за защита на личните данни са още по-строги, а достъпът до чувствителна информация е ограничен. В повечето случаи гражданите могат да получат информация относно собствеността на имота, но не и пълен достъп до всички лични данни на лицето.
Практически това означава, че ако разполагате с адрес, кадастрален идентификатор или други данни за имота, можете по законен начин да установите кой е вписан като собственик.
Проверка в Имотния регистър
Имотният регистър към Агенцията по вписванията остава основният и най-надежден източник на информация за собствеността върху недвижими имоти в България. В него се вписват всички основни сделки и правни действия, свързани с имотите – продажби, дарения, замени, ипотеки, възбрани и съдебни решения.
Когато даден имот е бил предмет на сделка, информацията за новия собственик се отразява именно там. По тази причина проверката в Имотния регистър е задължителна при всяка сериозна проверка на собственост.
За да бъде извършена справка, обикновено е необходимо да разполагате с достатъчно точни данни за имота. Най-често това са адресът на имота или неговият кадастрален идентификатор. Колкото по-точна е информацията, толкова по-лесно и бързо може да бъде установен собственикът.
През 2026 г. значителна част от услугите на Агенцията по вписванията могат да бъдат използвани онлайн. Това позволява извършването на справки без посещение на място, което значително улеснява гражданите и бизнеса. Въпреки това определени проверки все още изискват регистрация, електронен подпис или заплащане на държавна такса.
Важно е да се отбележи, че проверката в Имотния регистър не служи единствено за установяване на собственик. Тя може да разкрие и важна информация за тежести върху имота, като ипотеки, възбрани, съдебни спорове или ограничения върху правото на разпореждане.
Проверка чрез кадастъра
Кадастралната карта и кадастралните регистри също предоставят информация за недвижимите имоти в България. Чрез тях може да бъде установен кадастралният идентификатор на имота, неговите граници, площ и предназначение.
В определени случаи кадастърът съдържа и информация за собственика. Това е особено полезно, когато не разполагате с пълни данни за имота или когато искате първоначално да идентифицирате конкретен парцел или самостоятелен обект.
През 2026 г. електронните кадастрални услуги са значително по-развити и позволяват по-бързо търсене по адрес или карта. Въпреки това трябва да се има предвид, че кадастърът невинаги съдържа най-актуалната информация относно собствеността.
На практика често се срещат случаи, при които нов собственик все още не е отразен в кадастралните регистри, въпреки че сделката вече е вписана в Имотния регистър. Именно затова кадастърът не бива да бъде единственият източник при проверка на собственост, особено когато предстои сделка с по-висока стойност.
Проверка чрез общината и други институции
В някои случаи информация за собствеността може да бъде открита и чрез общинската администрация. Общините поддържат данни за декларирани имоти, местни данъци и такси. Ако даден имот е надлежно деклариран, там може да фигурират данни за неговия собственик.
Този подход обаче има ограничения. Информацията зависи от това дали собственикът е изпълнил задължението си да декларира имота. Освен това достъпът до подобни данни е ограничен и не винаги може да бъде предоставен на трети лица.
При земеделски земи понякога се налага проверка и в Общинска служба „Земеделие“, особено когато става дума за реституирани имоти или наследствени ниви. В подобни случаи архивите на поземлените комисии могат да съдържат ценна информация за историята на собствеността.
Нуждаете се от съдействие? Свържете се с Тони Чакъров още днес на +359 888 788 847
Какви рискове крие липсата на проверка?
Много хора подценяват значението на проверката на собствеността, особено когато сделката изглежда сигурна или когато имотът се предлага чрез посредник. Това може да доведе до сериозни финансови и правни проблеми.
Без проверка е възможно да се окаже, че продавачът не е действителният собственик или че имотът е съсобствен между няколко наследници. В други случаи върху имота може да има ипотека, възбрана или съдебен спор, които да затруднят бъдещото му ползване или продажба.
Особено рисково е подписването на предварителен договор без извършена правна проверка. Плащането на капаро преди установяване на собствеността може да доведе до загуба на значителни суми и продължителни съдебни спорове.
Кога е разумно да потърсите адвокат?
Макар част от справките да могат да бъдат извършени самостоятелно, в много случаи е препоръчително да се потърси съдействие от адвокат по недвижими имоти.
Това важи особено при по-сложни казуси, свързани с наследства, множество собственици, стари сделки, липса на документи или съдебни спорове. Правилното тълкуване на вписванията в Имотния регистър често изисква професионален опит и познаване на практиката.
Адвокатът може не само да установи кой е собственикът, но и да извърши цялостен анализ на риска, включително проверка за тежести, ограничения и потенциални проблеми при бъдеща сделка.
В много случаи професионалната правна помощ спестява значително време, средства и бъдещи усложнения.
Мога ли да проверя собственик на имот само по адрес?
Да, в много случаи това е възможно, особено ако имотът има кадастрален идентификатор и актуални вписвания в Имотния регистър.
Законно ли е да проверя чужд имот?
Да. Информацията за собствеността върху недвижими имоти е публична в определен обем и може да бъде проверявана чрез официалните регистри.
Кой регистър е по-надежден – кадастърът или Имотният регистър?
Имотният регистър е основният източник за проверка на собствеността и тежестите. Кадастърът е полезен като допълнителен източник на информация.
Може ли имотът да има различен собственик в кадастъра и Имотния регистър?
Да, това е възможно при неактуализирани данни в кадастъра. В подобни случаи водещо значение има вписването в Имотния регистър.
Нужно ли е съдействие от адвокат?
При обикновени проверки не винаги е задължително. При сделки, наследствени имоти или съмнения за тежести професионалната правна помощ е силно препоръчителна.
Адвокат Тони Чакъров ще Ви отдели необходимото време, за да предотврати възможно настъпващите негативни последици за Вас и Вашето семейство! С огромен опит в семейното право и бракоразводните дела.
Прочетете актуална информация свързана с правото на строеж
През последните години, а особено през 2025–2026 г., учредяването на вещно право на строеж (т.нар. „суперфиция“) продължава да бъде предпочитан механизъм при реализиране на строителни проекти. Вместо да придобива собствеността върху земята, инвеститорът получава право да изгради сграда върху чужд терен, а собственикът на парцела получава като компенсация определени обекти от бъдещото строителство – най-често апартаменти, гаражи, паркоместа или търговски площи.
От икономическа гледна точка моделът изглежда изгоден и за двете страни. От данъчна перспектива обаче възникват редица въпроси, особено във връзка с облагането по Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) и практиката на НАП, която през 2025–2026 г. е насочена към по-задълбочен контрол на сделки с недвижими имоти.
Данъчно третиране на получените обекти
Когато собственикът на земята учредява право на строеж и получава в замяна обекти в новата сграда, за данъчни цели това се разглежда като непаричен доход от замяна. Доходът се счита за придобит към момента, в който сградата достигне степен „груб строеж“, тъй като тогава възниква годен за самостоятелно прехвърляне обект.
Непаричният доход се оценява по пазарна стойност, като за база се взема цената, която би била договорена между несвързани лица при сходни условия.
Значение има начинът, по който е придобита земята:
Ако имотът е получен по наследство, доходът от учредяване на право на строеж е необлагаем.
Ако земята е придобита чрез покупко-продажба или дарение, получените обекти формират облагаем доход.
Този подход се запазва и през 2026 г., като НАП акцентира върху реалната пазарна оценка на строителната услуга, а не върху данъчната оценка по ЗМДТ.
Определяне на облагаемия доход
При облагаема хипотеза данъчната основа се формира по следната логика:
Елемент
Съдържание
Продажна цена
Пазарната стойност на получената строителна услуга
Цена на придобиване
Документално доказаната цена на земята (или 0 лв. при дарение)
Нормативно признати разходи
10% от положителната разлика
Данъчна основа
(Продажна цена – Цена на придобиване) – 10% разходи
Когато имотът е придобит чрез дарение, липсва документално доказана покупна цена, поради което стойността на придобиване се приема за нула, което увеличава размера на облагаемия доход.
Продажба на получените обекти
Допълнителен данъчен ефект възниква, ако собственикът реши да продаде получените апартаменти, гаражи или търговски помещения.
Съгласно действащите правила към 2025–2026 г., доходът от продажба може да бъде необлагаем при спазване на определени срокове:
Вид имот
Условие за необлагаем доход
Един жилищен имот
Притежаван повече от 3 години
До два имота (вкл. нежилищни)
Притежавани повече от 5 години
Ако продажбата се извърши преди изтичането на тези срокове, облагаемият доход се определя като разлика между продажната цена и стойността на придобиване (пазарната стойност към момента на получаване), намалена с 10% нормативни разходи.
Нуждаете се от съдействие? Свържете се с Тони Чакъров още днес на +359 888 788 847
Практически акценти за 2026 г.
През 2026 г. се наблюдават няколко важни тенденции:
Засилен контрол върху сделки, при които нотариалната цена се доближава до данъчната оценка, но реалната пазарна стойност е значително по-висока.
Повишено внимание към сделки между свързани лица и към последователни продажби на получени по обезщетение обекти.
Важно е да се има предвид, че за целите на облагането се взема предвид пазарната стойност без ДДС, а не вписаната в нотариалния акт данъчна оценка.
Деклариране на дохода
Всички облагаеми доходи – независимо дали са парични или непарични – подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ. Срокът за подаване остава до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода.
Неподаването или неправилното деклариране може да доведе до:
начисляване на лихви за забава;
налагане на административни санкции;
последващи ревизионни производства.
Учредяването на право на строеж е ефективен инструмент за развитие на недвижими имоти, но носи съществени данъчни последици за собствениците на земя. Ключово значение имат начинът на придобиване на имота, моментът на възникване на дохода и сроковете за евентуална последваща продажба.
В условията на засилен контрол и динамичен пазар през 2025–2026 г. предварителната данъчна консултация е препоръчителна, за да се избегнат неблагоприятни последици и да се оптимизира законно данъчната тежест.
1. Облагаем ли е доходът при учредяване на право на строеж? Зависи от начина на придобиване на земята. Ако имотът е придобит по наследство, доходът обикновено е необлагаем. При покупка или дарение получените обекти се третират като облагаем непаричен доход, оценен по пазарна стойност.
2. Кога се дължи данък при продажба на получен апартамент или гараж? Ако продажбата се извърши преди изтичането на 3 години (за един жилищен имот) или 5 години (за до два имота), доходът подлежи на облагане. След изтичане на тези срокове може да се приложи освобождаване от данък при изпълнение на законовите условия.
3. Трябва ли непаричният доход да се декларира? Да. Непаричните доходи също подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ до 30 април на следващата година, ако попадат в облагаема хипотеза.
Адвокат Тони Чакъров ще Ви отдели необходимото време, за да предотврати възможно настъпващите негативни последици за Вас и Вашето семейство! С огромен опит в семейното право и бракоразводните дела.
