Какво точно придобивам, когато купувам паркомясто?

Покупката на паркомясто изглежда като сравнително проста сделка – продавачът посочва конкретно място, купувачът заплаща цената и получава право да паркира автомобила си там. В юридически план обаче ситуацията е значително по-сложна.

Това е особено важно, защото в българското законодателство няма обща легална дефиниция на „паркомясто“ като самостоятелен недвижим имот. Кадастралната уредба определя кои обекти могат да бъдат самостоятелни обекти в сграда, а Агенцията по геодезия, картография и кадастър изрично посочва, че паркоместата не са самостоятелни обекти в сграда.

Затова изразът „продажба на паркомясто“ може да означава различни неща в зависимост от конкретната сграда, подземния паркинг, статута на земята и документите за собственост.

Най-често се срещат следните варианти:

• гараж – самостоятелен обект;
• идеални части от самостоятелен паркинг или гараж с определено право на ползване върху конкретно място;
• идеални части от поземлен имот с уговорено разпределение на ползването;
• място за паркиране, което представлява принадлежност към друг самостоятелен обект;
• място, което се използва въз основа на решение или споразумение между собствениците;
• договорно право на ползване, което не означава непременно придобиване на собственост върху самото очертано място.

Следователно преди подписване на предварителен договор е необходимо да се установи какъв е правният статут на конкретното паркомясто.

Паркомясто или гараж – каква е разликата?

Разликата между гараж и паркомясто е съществена.

Гаражът като самостоятелен обект

Гаражът може да представлява самостоятелен обект в сграда, когато отговаря на изискванията за такъв обект и има самостоятелно функционално предназначение.

Когато гаражът е самостоятелен обект, той може да има собствен кадастрален идентификатор и схема от кадастъра. Тогава продажбата му се извършва като сделка с недвижим имот.

Собственикът може да го продава, дарява или ипотекира при наличие на законовите предпоставки.

Паркомястото

При паркомястото положението е различно.

Самото очертано с линии и номер пространство за паркиране обикновено не представлява самостоятелен обект на правото на собственост. АГКК изрично посочва, че паркоместата не са самостоятелни обекти в сграда.

Това означава, че не трябва автоматично да се приема, че ако в архитектурния проект има „паркомясто № 5“, това място може да бъде продадено като отделен имот с отделен кадастрален идентификатор.

Именно тук се крие един от най-честите рискове при покупка.

Как може да бъде придобито паркомясто?

В практиката трябва да се разграничат няколко различни хипотези.

1. Идеални части от самостоятелен паркинг или гараж

Това е един от най-често срещаните и практически приложими варианти.

Например подземният паркинг представлява самостоятелен обект в сградата, а отделните купувачи придобиват определени идеални части от него.

Заедно с идеалните части може да бъде уговорено и разпределено ползването на конкретно паркомясто.

Така купувачът не придобива собственост върху очертаната физическа площ като отделен имот, а придобива идеална част от самостоятелния обект и право да ползва конкретно определено място съобразно уговореното разпределение.

Точно тази разлика е изключително важна при изготвянето на нотариалния акт.

В практиката на ВКС се приема, че паркомястото в гаражното помещение не е самостоятелен обект на собственост, но собственикът на съответните идеални части от съсобствения гараж може да прехвърли тези идеални части заедно с разпределеното ползване на конкретното паркомясто.

2. Идеални части от поземления имот с определено право на ползване

Друга възможност е паркирането да бъде организирано в дворното място.

В такъв случай трябва да се установи:

• кой е собственик на земята;
• има ли съсобственост;
• дали земята представлява обща част на етажната собственост;
• как е разпределено ползването;
• дали продавачът действително притежава идеални части от земята;
• има ли валидно основание за ползване на конкретното място.

В определени случаи свободната площ на дворното място може да бъде разпределена за индивидуално ползване като паркоместа.

Това обаче не означава автоматично, че всеки собственик притежава отделна реална част от земята.

ВКС приема, че когато дворното място е обща част, при определени предпоставки свободната му площ може да бъде разпределена за индивидуално ползване като паркоместа.

3. Паркомясто като принадлежност към друг самостоятелен обект

В някои сгради проектът предвижда места за паркиране като принадлежност към определени апартаменти, ателиета или други самостоятелни обекти.

Тогава трябва внимателно да се провери как точно е оформена принадлежността в документа за собственост.

Не е достатъчно в рекламата на имота да пише:

„Апартамент с паркомясто.“

Трябва да се установи дали паркомястото е:

• част от описаните права;
• идеална част от друг обект;
• право на ползване;
• принадлежност;
• или само фактическо ползване без ясно вещноправно основание.

4. Самостоятелен гараж

Ако вместо паркомясто се продава самостоятелен гараж, правната ситуация е по-различна.

Трябва да има самостоятелен обект, който е индивидуализиран в кадастъра и в документа за собственост.

При такава сделка купувачът придобива самия гараж, а не просто договорно право да паркира на определена площ.

Защо е важно да се провери кадастърът?

Кадастралната проверка е една от първите стъпки преди покупка.

По Закона за кадастъра и имотния регистър самостоятелният обект в сграда е обособена част от сградата или съоръжението, която има самостоятелно функционално предназначение и е обект на собственост.

За самостоятелните обекти се създават кадастрални данни и идентификатори.

При паркомясто обаче обикновено няма отделен идентификатор само за очертаната площ.

Затова, ако продавачът представя документ с твърдение, че „паркомястото е самостоятелен имот“, трябва да се провери какво точно е нанесено в кадастралната карта.

Не трябва да се разчита единствено на архитектурна схема.

Архитектурният проект може да показва къде се намира конкретното място, но самото му наличие в проекта не превръща автоматично мястото в самостоятелен обект на собственост.

ВКС също приема, че обстоятелството, че паркомястото е предвидено и обозначено в инвестиционен проект, само по себе си не го превръща в самостоятелен обект на собственост.

Какво трябва да проверите преди покупката?

Преди да дадете капаро за паркомясто, е препоръчително да бъде извършена пълна проверка на правния му статут.

1. Проверка на документа за собственост

Първо трябва да се види как продавачът е придобил правата си.

Необходимо е да се установи дали той притежава:

• самостоятелен гараж;
• идеални части от гараж или паркинг;
• идеални части от поземлен имот;
• право на ползване;
• или друго право.

Ако продавачът представя само договор, разписка или предварителен договор за „паркомясто“, това не доказва автоматично наличие на право на собственост върху отделен недвижим имот.

2. Проверка в кадастъра

Проверява се:

• има ли самостоятелен обект;
• какъв е неговият идентификатор;
• какво е предназначението му;
• каква е площта;
• как е описан обектът;
• има ли съответствие между кадастралните данни и документа за собственост.

При самостоятелните обекти кадастралните данни включват идентификатор, етаж, очертание, площ по документ, предназначение и адрес.

3. Проверка на схемата или архитектурната документация

При паркомясто трябва да се види откъде произтича обозначаването на конкретното място.

Например:

4. Проверка на собствеността върху земята

Това е особено важно при открити паркоместа.

Необходимо е да се провери:

• кой притежава поземления имот;
• дали земята е обща част;
• дали има съсобственици;
• какви са идеалните части;
• има ли учредени права;
• има ли договор или споразумение за разпределение на ползването.

При спор за паркомясто именно земята често се оказва ключовият елемент.

5. Проверка на тежестите

Преди сделката следва да се провери има ли:

• ипотеки;
• възбрани;
• вписани искови молби;
• вещни права;
• договорни ограничения;
• други вписвания, които могат да засегнат придобиването.

Ако паркомястото е свързано с идеални части от друг имот, проверката трябва да обхване именно този имот, а не само да се търси отделно „паркомясто“.

Може ли да се купи „само паркомястото“?

Това е един от най-важните въпроси.

В общия случай не може просто да се прехвърли очертаната физическа площ като самостоятелен недвижим имот, ако тя не представлява самостоятелен обект на собственост.

Това обаче не означава, че човек не може законно да придобие право да ползва конкретно паркомясто.

Ключът е как е структурирана сделката.

Например вместо да се продава несъществуващ самостоятелен имот „паркомясто № 7“, може да се прехвърлят идеални части от самостоятелен гараж или паркинг и едновременно с това да се уреди ползването на конкретно място.

Как се описва паркомястото в нотариалния акт?

При сделка с идеални части от паркинг или гараж е важно конкретното място да бъде максимално ясно индивидуализирано.

Обичайно се посочват:

• номер на мястото;
• площ;
• етаж или ниво;
• местоположение;
• граници;
• схема;
• връзката му с идеалните части от основния обект;
• начинът на ползване.

Особено полезно е към документацията да има схема, от която ясно се вижда кое място се ползва от конкретния съсобственик.

Това намалява риска от бъдещ спор между собствениците.

Какво представлява разпределението на ползването?

Представете си подземен паркинг от 300 кв.м., който представлява един самостоятелен обект.

Трима или десет души могат да притежават различни идеални части от него.

Те обаче не притежават „своите“ физически квадратни метри като отделни имоти.

Възможно е между тях да бъде постигнато споразумение:

• собственик А ползва място №1;
• собственик Б ползва място №2;
• собственик В ползва място №3.

Това е разпределение на ползването, а не превръщане на всяко място в отделен недвижим имот.

Тази разлика е особено важна при последваща продажба.

Какво представлява правото на ползване върху паркомясто?

Терминът „право на ползване“ също трябва да се използва внимателно.

Не всяко право да паркирате на определено място представлява вещно право на ползване по Закона за собствеността.

Възможно е да става дума за:

• разпределено ползване между съсобственици;
• договорно право;
• право, произтичащо от собствеността върху идеална част;
• принадлежност към самостоятелен обект;
• решение на етажната собственост.

Тези хипотези не са взаимозаменяеми и имат различни правни последици.

Каква е ролята на етажната собственост?

Когато паркирането се осъществява в общите части на сградата или в двор, който има статут на обща част, трябва да се отчита режимът на етажната собственост.

Затова при покупка на паркомясто в двор е важно да се изследват не само нотариалните актове, но и решенията на общото събрание, договорите между съсобствениците и документите за собственост върху земята.

Какво трябва да пише в предварителния договор?

Предварителният договор не трябва да съдържа само израза:

„Продавачът продава паркомясто № 15.“

Това описание може да се окаже недостатъчно.

В договора трябва да бъде ясно посочено:

1. какво право притежава продавачът;
2. какво право се задължава да прехвърли;
3. от кой недвижим имот произтича това право;
4. какъв е идентификаторът на основния имот, когато има такъв;
5. какъв размер идеални части се прехвърлят;
6. кое конкретно паркомясто е свързано с придобиваното право на ползване;
7. има ли схема;
8. какви са границите и площта;
9. има ли тежести;
10. какво се случва, ако се окаже, че продавачът няма право да прехвърли обещаното.

Особено важно е да има защитна клауза за връщане на капарото, ако при правната проверка се установи, че продавачът не притежава обещаното право.

Какви документи трябва да се изискат от продавача?

В зависимост от конкретния случай може да са необходими:

• нотариален акт;
• договор за покупко-продажба;
• предходни документи за собственост;
• схема на самостоятелния обект;
• скица на поземления имот;
• архитектурна схема на паркинга;
• инвестиционен проект;
• документи за разпределение на ползването;
• протоколи от общо събрание на етажната собственост;
• удостоверение за тежести;
• удостоверение за данъчна оценка;
• документи за платени местни данъци и такси;
• други документи според вида на сделката.

Не във всеки случай са необходими всички изброени документи.

Затова правилният подход е документите да се определят след установяване на конкретния статут на паркомястото.

Какво означава, ако в обявата пише „паркомясто с нотариален акт“?

Това не е достатъчно основание да се приеме, че паркомястото е отделен имот.

Напълно възможно е нотариалният акт да удостоверява собственост върху:

• идеални части от гараж;
• идеални части от поземлен имот;
• самостоятелен гараж;
• друг самостоятелен обект,

а паркомястото да е описано като начин на ползване на съответната идеална част.

Затова трябва да се прочете целият нотариален акт, а не само заглавието или описанието в обявата.

Може ли паркомясто да се ипотекира?

По правило ипотеката следва да има за предмет недвижим имот или вещно право, което законът допуска да бъде ипотекирано.

Ако „паркомястото“ не е самостоятелен недвижим имот, то не може автоматично да бъде ипотекирано като отделен обект.

При сделка с идеални части от гараж или земя въпросът трябва да се разглежда спрямо конкретното право, което се притежава и прехвърля.

Това е още една причина да не се купува паркомясто само въз основа на устно уверение, че „има нотариален акт“.

Какво трябва да знае купувачът при ново строителство?

При покупка от инвеститор проверката трябва да започне още преди подписване на предварителния договор.

Необходимо е да се сравнят:

• одобреният инвестиционен проект;
• разрешението за строеж;
• схемите на паркинга;
• документите за собственост;
• кадастралните данни, когато са налични;
• договорът с инвеститора.

Особено важно е да се провери дали обещаното паркомясто действително е предвидено в проекта и какъв е правният му статут.

При новите сгради местата за паркиране и гариране се определят и съобразно устройствените и техническите нормативи. Действащата Наредба № РД-02-20-2 от 20 декември 2017 г. урежда изискванията за необходимия брой места, а наредбата е изменяна и през 2026 г.

Затова при ново строителство не е достатъчно да се провери само договорът с инвеститора – трябва да се провери и проектната документация.

Има ли значение размерът на паркомястото?

Да.

Фактът, че едно място е обозначено като паркомясто, не означава, че всяко превозно средство може удобно и безопасно да бъде паркирано там.

При покупка е разумно да се проверят:

• размерите на мястото;
• широчината на маневрената зона;
• достъпът до него;
• широчината на рампата;
• наличието на колони;
• стени и други конструктивни елементи;
• съседните автомобили;
• възможността за отваряне на вратите;
• радиусът на завиване;
• височината на гаража;
• наличието на механизирана паркинг система.

При механизирани системи трябва да се проверят и техническите ограничения за тегло, височина, широчина и дължина на автомобила.

Как се купува паркомясто, ако продавачът е собственик на апартамент?

Тук трябва да се провери дали паркомястото е:

Не трябва да се приема, че щом продавачът притежава апартамент, автоматично притежава и конкретно паркомясто.

Ако паркомястото е свързано с друг имот, трябва да се провери дали може да бъде прехвърлено отделно или правата върху него следват основния обект.

Как се продава идеална част от гараж с определено паркомясто?

Това е една от по-сложните сделки.

При съсобственост върху самостоятелен гараж трябва да се съобрази и режимът на чл. 33 от Закона за собствеността, когато е приложим.

Затова преди продажба на идеална част на трето лице трябва да се провери кои са останалите съсобственици и дали са налице необходимите предпоставки за извършване на сделката.

В практиката на ВКС именно идеалната част от самостоятелния гараж, а не физическото очертано паркомясто, е ключовият обект на прехвърлянето.

Може ли да се продаде паркомясто на човек, който не притежава апартамент в сградата?

Отговорът не може да бъде даден еднакво за всички случаи.

Всичко зависи от това какво право се прехвърля и какъв е статутът на гаража, паркинга или земята.

Ако се продава идеална част от самостоятелен обект, трябва да се анализират правилата за съсобственост и евентуалните ограничения.

Ако се касае за обща част или двор на етажната собственост, положението е различно.

В съдебната практика има случаи, при които сделка, предоставяща права за паркиране на лице, което не притежава самостоятелен обект в сградата, е поставяла сериозни вещноправни въпроси.

Затова подобна сделка трябва да бъде анализирана конкретно, а не да се приема, че всеки собственик може свободно да „продаде“ едно очертано място.