Какво точно придобивам, когато купувам паркомясто?
Покупката на паркомясто изглежда като сравнително проста сделка – продавачът посочва конкретно място, купувачът заплаща цената и получава право да паркира автомобила си там. В юридически план обаче ситуацията е значително по-сложна.
Това е особено важно, защото в българското законодателство няма обща легална дефиниция на „паркомясто“ като самостоятелен недвижим имот. Кадастралната уредба определя кои обекти могат да бъдат самостоятелни обекти в сграда, а Агенцията по геодезия, картография и кадастър изрично посочва, че паркоместата не са самостоятелни обекти в сграда.
Затова изразът „продажба на паркомясто“ може да означава различни неща в зависимост от конкретната сграда, подземния паркинг, статута на земята и документите за собственост.
Най-често се срещат следните варианти:
гараж – самостоятелен обект;
идеални части от самостоятелен паркинг или гараж с определено право на ползване върху конкретно място;
идеални части от поземлен имот с уговорено разпределение на ползването;
място за паркиране, което представлява принадлежност към друг самостоятелен обект;
място, което се използва въз основа на решение или споразумение между собствениците;
договорно право на ползване, което не означава непременно придобиване на собственост върху самото очертано място.
Следователно преди подписване на предварителен договор е необходимо да се установи какъв е правният статут на конкретното паркомясто.
Паркомясто или гараж – каква е разликата?
Разликата между гараж и паркомясто е съществена.
Гаражът като самостоятелен обект
Гаражът може да представлява самостоятелен обект в сграда, когато отговаря на изискванията за такъв обект и има самостоятелно функционално предназначение.
Когато гаражът е самостоятелен обект, той може да има собствен кадастрален идентификатор и схема от кадастъра. Тогава продажбата му се извършва като сделка с недвижим имот.
Собственикът може да го продава, дарява или ипотекира при наличие на законовите предпоставки.
Паркомястото
При паркомястото положението е различно.
Самото очертано с линии и номер пространство за паркиране обикновено не представлява самостоятелен обект на правото на собственост. АГКК изрично посочва, че паркоместата не са самостоятелни обекти в сграда.
Това означава, че не трябва автоматично да се приема, че ако в архитектурния проект има „паркомясто № 5“, това място може да бъде продадено като отделен имот с отделен кадастрален идентификатор.
Именно тук се крие един от най-честите рискове при покупка.
Как може да бъде придобито паркомясто?
В практиката трябва да се разграничат няколко различни хипотези.
1. Идеални части от самостоятелен паркинг или гараж
Това е един от най-често срещаните и практически приложими варианти.
Например подземният паркинг представлява самостоятелен обект в сградата, а отделните купувачи придобиват определени идеални части от него.
Заедно с идеалните части може да бъде уговорено и разпределено ползването на конкретно паркомясто.
Така купувачът не придобива собственост върху очертаната физическа площ като отделен имот, а придобива идеална част от самостоятелния обект и право да ползва конкретно определено място съобразно уговореното разпределение.
Точно тази разлика е изключително важна при изготвянето на нотариалния акт.
В практиката на ВКС се приема, че паркомястото в гаражното помещение не е самостоятелен обект на собственост, но собственикът на съответните идеални части от съсобствения гараж може да прехвърли тези идеални части заедно с разпределеното ползване на конкретното паркомясто.
2. Идеални части от поземления имот с определено право на ползване
Друга възможност е паркирането да бъде организирано в дворното място.
В такъв случай трябва да се установи:
кой е собственик на земята;
има ли съсобственост;
дали земята представлява обща част на етажната собственост;
как е разпределено ползването;
дали продавачът действително притежава идеални части от земята;
има ли валидно основание за ползване на конкретното място.
В определени случаи свободната площ на дворното място може да бъде разпределена за индивидуално ползване като паркоместа.
Това обаче не означава автоматично, че всеки собственик притежава отделна реална част от земята.
ВКС приема, че когато дворното място е обща част, при определени предпоставки свободната му площ може да бъде разпределена за индивидуално ползване като паркоместа.
3. Паркомясто като принадлежност към друг самостоятелен обект
В някои сгради проектът предвижда места за паркиране като принадлежност към определени апартаменти, ателиета или други самостоятелни обекти.
Тогава трябва внимателно да се провери как точно е оформена принадлежността в документа за собственост.
Не е достатъчно в рекламата на имота да пише:
„Апартамент с паркомясто.“
Трябва да се установи дали паркомястото е:
част от описаните права;
идеална част от друг обект;
право на ползване;
принадлежност;
или само фактическо ползване без ясно вещноправно основание.
4. Самостоятелен гараж
Ако вместо паркомясто се продава самостоятелен гараж, правната ситуация е по-различна.
Трябва да има самостоятелен обект, който е индивидуализиран в кадастъра и в документа за собственост.
При такава сделка купувачът придобива самия гараж, а не просто договорно право да паркира на определена площ.
Защо е важно да се провери кадастърът?
Кадастралната проверка е една от първите стъпки преди покупка.
По Закона за кадастъра и имотния регистър самостоятелният обект в сграда е обособена част от сградата или съоръжението, която има самостоятелно функционално предназначение и е обект на собственост.
За самостоятелните обекти се създават кадастрални данни и идентификатори.
При паркомясто обаче обикновено няма отделен идентификатор само за очертаната площ.
Затова, ако продавачът представя документ с твърдение, че „паркомястото е самостоятелен имот“, трябва да се провери какво точно е нанесено в кадастралната карта.
Не трябва да се разчита единствено на архитектурна схема.
Архитектурният проект може да показва къде се намира конкретното място, но самото му наличие в проекта не превръща автоматично мястото в самостоятелен обект на собственост.
ВКС също приема, че обстоятелството, че паркомястото е предвидено и обозначено в инвестиционен проект, само по себе си не го превръща в самостоятелен обект на собственост.
Какво трябва да проверите преди покупката?
Преди да дадете капаро за паркомясто, е препоръчително да бъде извършена пълна проверка на правния му статут.
1. Проверка на документа за собственост
Първо трябва да се види как продавачът е придобил правата си.
Необходимо е да се установи дали той притежава:
самостоятелен гараж;
идеални части от гараж или паркинг;
идеални части от поземлен имот;
право на ползване;
или друго право.
Ако продавачът представя само договор, разписка или предварителен договор за „паркомясто“, това не доказва автоматично наличие на право на собственост върху отделен недвижим имот.
2. Проверка в кадастъра
Проверява се:
има ли самостоятелен обект;
какъв е неговият идентификатор;
какво е предназначението му;
каква е площта;
как е описан обектът;
има ли съответствие между кадастралните данни и документа за собственост.
При самостоятелните обекти кадастралните данни включват идентификатор, етаж, очертание, площ по документ, предназначение и адрес.
3. Проверка на схемата или архитектурната документация
При паркомясто трябва да се види откъде произтича обозначаването на конкретното място.
Например:
Паркомясто № 12, площ 14 кв.м.
само по себе си не е достатъчно описание.
Трябва да е ясно към какво право е свързано това място.
Добрата документация трябва да позволява без съмнение да се установи кое точно пространство се ползва и на какво основание.
4. Проверка на собствеността върху земята
Това е особено важно при открити паркоместа.
Необходимо е да се провери:
кой притежава поземления имот;
дали земята е обща част;
дали има съсобственици;
какви са идеалните части;
има ли учредени права;
има ли договор или споразумение за разпределение на ползването.
При спор за паркомясто именно земята често се оказва ключовият елемент.
5. Проверка на тежестите
Преди сделката следва да се провери има ли:
ипотеки;
възбрани;
вписани искови молби;
вещни права;
договорни ограничения;
други вписвания, които могат да засегнат придобиването.
Ако паркомястото е свързано с идеални части от друг имот, проверката трябва да обхване именно този имот, а не само да се търси отделно „паркомясто“.
Може ли да се купи „само паркомястото“?
Това е един от най-важните въпроси.
В общия случай не може просто да се прехвърли очертаната физическа площ като самостоятелен недвижим имот, ако тя не представлява самостоятелен обект на собственост.
ВКС последователно приема, че паркомястото само по себе си не е самостоятелен обект на правото на собственост. В конкретна съдебна практика е прието и че сделка за продажба на „право на строеж за паркомясто“ може да бъде нищожна поради липса на годен предмет.
Това обаче не означава, че човек не може законно да придобие право да ползва конкретно паркомясто.
Ключът е как е структурирана сделката.
Например вместо да се продава несъществуващ самостоятелен имот „паркомясто № 7“, може да се прехвърлят идеални части от самостоятелен гараж или паркинг и едновременно с това да се уреди ползването на конкретно място.
Как се описва паркомястото в нотариалния акт?
При сделка с идеални части от паркинг или гараж е важно конкретното място да бъде максимално ясно индивидуализирано.
Обичайно се посочват:
номер на мястото;
площ;
етаж или ниво;
местоположение;
граници;
схема;
връзката му с идеалните части от основния обект;
начинът на ползване.
Особено полезно е към документацията да има схема, от която ясно се вижда кое място се ползва от конкретния съсобственик.
Това намалява риска от бъдещ спор между собствениците.
Какво представлява разпределението на ползването?
Представете си подземен паркинг от 300 кв.м., който представлява един самостоятелен обект.
Трима или десет души могат да притежават различни идеални части от него.
Те обаче не притежават „своите“ физически квадратни метри като отделни имоти.
Възможно е между тях да бъде постигнато споразумение:
собственик А ползва място №1;
собственик Б ползва място №2;
собственик В ползва място №3.
Това е разпределение на ползването, а не превръщане на всяко място в отделен недвижим имот.
Тази разлика е особено важна при последваща продажба.
Какво представлява правото на ползване върху паркомясто?
Терминът „право на ползване“ също трябва да се използва внимателно.
Не всяко право да паркирате на определено място представлява вещно право на ползване по Закона за собствеността.
Възможно е да става дума за:
разпределено ползване между съсобственици;
договорно право;
право, произтичащо от собствеността върху идеална част;
принадлежност към самостоятелен обект;
решение на етажната собственост.
Тези хипотези не са взаимозаменяеми и имат различни правни последици.
Каква е ролята на етажната собственост?
Когато паркирането се осъществява в общите части на сградата или в двор, който има статут на обща част, трябва да се отчита режимът на етажната собственост.
Общите части не могат просто да бъдат превърнати в индивидуална собственост чрез поставяне на номер или маркировка.
В определени случаи собствениците могат да организират начина на ползване на свободната площ, но това не означава автоматично придобиване на собственост върху конкретната очертана площ.
Затова при покупка на паркомясто в двор е важно да се изследват не само нотариалните актове, но и решенията на общото събрание, договорите между съсобствениците и документите за собственост върху земята.
Какво трябва да пише в предварителния договор?
Предварителният договор не трябва да съдържа само израза:
„Продавачът продава паркомясто № 15.“
Това описание може да се окаже недостатъчно.
В договора трябва да бъде ясно посочено:
какво право притежава продавачът;
какво право се задължава да прехвърли;
от кой недвижим имот произтича това право;
какъв е идентификаторът на основния имот, когато има такъв;
какъв размер идеални части се прехвърлят;
кое конкретно паркомясто е свързано с придобиваното право на ползване;
има ли схема;
какви са границите и площта;
има ли тежести;
какво се случва, ако се окаже, че продавачът няма право да прехвърли обещаното.
Особено важно е да има защитна клауза за връщане на капарото, ако при правната проверка се установи, че продавачът не притежава обещаното право.
Какви документи трябва да се изискат от продавача?
В зависимост от конкретния случай може да са необходими:
нотариален акт;
договор за покупко-продажба;
предходни документи за собственост;
схема на самостоятелния обект;
скица на поземления имот;
архитектурна схема на паркинга;
инвестиционен проект;
документи за разпределение на ползването;
протоколи от общо събрание на етажната собственост;
удостоверение за тежести;
удостоверение за данъчна оценка;
документи за платени местни данъци и такси;
други документи според вида на сделката.
Не във всеки случай са необходими всички изброени документи.
Затова правилният подход е документите да се определят след установяване на конкретния статут на паркомястото.
Какво означава, ако в обявата пише „паркомясто с нотариален акт“?
Това не е достатъчно основание да се приеме, че паркомястото е отделен имот.
Напълно възможно е нотариалният акт да удостоверява собственост върху:
идеални части от гараж;
идеални части от поземлен имот;
самостоятелен гараж;
друг самостоятелен обект,
а паркомястото да е описано като начин на ползване на съответната идеална част.
Затова трябва да се прочете целият нотариален акт, а не само заглавието или описанието в обявата.
Може ли паркомясто да се ипотекира?
По правило ипотеката следва да има за предмет недвижим имот или вещно право, което законът допуска да бъде ипотекирано.
Ако „паркомястото“ не е самостоятелен недвижим имот, то не може автоматично да бъде ипотекирано като отделен обект.
При сделка с идеални части от гараж или земя въпросът трябва да се разглежда спрямо конкретното право, което се притежава и прехвърля.
Това е още една причина да не се купува паркомясто само въз основа на устно уверение, че „има нотариален акт“.
Какво трябва да знае купувачът при ново строителство?
При покупка от инвеститор проверката трябва да започне още преди подписване на предварителния договор.
Необходимо е да се сравнят:
одобреният инвестиционен проект;
разрешението за строеж;
схемите на паркинга;
документите за собственост;
кадастралните данни, когато са налични;
договорът с инвеститора.
Особено важно е да се провери дали обещаното паркомясто действително е предвидено в проекта и какъв е правният му статут.
При новите сгради местата за паркиране и гариране се определят и съобразно устройствените и техническите нормативи. Действащата Наредба № РД-02-20-2 от 20 декември 2017 г. урежда изискванията за необходимия брой места, а наредбата е изменяна и през 2026 г.
Затова при ново строителство не е достатъчно да се провери само договорът с инвеститора – трябва да се провери и проектната документация.
Има ли значение размерът на паркомястото?
Да.
Фактът, че едно място е обозначено като паркомясто, не означава, че всяко превозно средство може удобно и безопасно да бъде паркирано там.
При покупка е разумно да се проверят:
размерите на мястото;
широчината на маневрената зона;
достъпът до него;
широчината на рампата;
наличието на колони;
стени и други конструктивни елементи;
съседните автомобили;
възможността за отваряне на вратите;
радиусът на завиване;
височината на гаража;
наличието на механизирана паркинг система.
При механизирани системи трябва да се проверят и техническите ограничения за тегло, височина, широчина и дължина на автомобила.
Как се купува паркомясто, ако продавачът е собственик на апартамент?
Тук трябва да се провери дали паркомястото е:
принадлежност към апартамента;
идеална част от отделен паркинг;
идеална част от земята;
право на ползване;
или просто фактически използвано пространство.
Не трябва да се приема, че щом продавачът притежава апартамент, автоматично притежава и конкретно паркомясто.
Ако паркомястото е свързано с друг имот, трябва да се провери дали може да бъде прехвърлено отделно или правата върху него следват основния обект.
Как се продава идеална част от гараж с определено паркомясто?
Това е една от по-сложните сделки.
При съсобственост върху самостоятелен гараж трябва да се съобрази и режимът на чл. 33 от Закона за собствеността, когато е приложим.
Затова преди продажба на идеална част на трето лице трябва да се провери кои са останалите съсобственици и дали са налице необходимите предпоставки за извършване на сделката.
В практиката на ВКС именно идеалната част от самостоятелния гараж, а не физическото очертано паркомясто, е ключовият обект на прехвърлянето.
Може ли да се продаде паркомясто на човек, който не притежава апартамент в сградата?
Отговорът не може да бъде даден еднакво за всички случаи.
Всичко зависи от това какво право се прехвърля и какъв е статутът на гаража, паркинга или земята.
Ако се продава идеална част от самостоятелен обект, трябва да се анализират правилата за съсобственост и евентуалните ограничения.
Ако се касае за обща част или двор на етажната собственост, положението е различно.
В съдебната практика има случаи, при които сделка, предоставяща права за паркиране на лице, което не притежава самостоятелен обект в сградата, е поставяла сериозни вещноправни въпроси.
Затова подобна сделка трябва да бъде анализирана конкретно, а не да се приема, че всеки собственик може свободно да „продаде“ едно очертано място.
Адвокат Тони Чакъров ще Ви отдели необходимото време, за да предотврати възможно настъпващите негативни последици за Вас и Вашето семейство! С огромен опит в семейното право и бракоразводните дела.
Констативният нотариален акт е документ, с който се удостоверява съществуването на право на собственост или друго вещно право върху недвижим имот. В практиката обаче нерядко възникват спорове, когато лице се снабди с констативен нотариален акт за имот, който според друго лице принадлежи изцяло или частично на него.
В тези случаи възниква въпросът как се оспорва констативен нотариален акт, какъв иск трябва да бъде предявен, срещу кого се води делото и кога нотариалният акт може да бъде отменен.
Какво представлява констативният нотариален акт?
Констативният нотариален акт удостоверява признато от нотариуса право на собственост въз основа на представени документи, наследяване, давностно владение или други обстоятелства. Той се издава в рамките на охранително производство, което по правило не представлява исков спор между две насрещни страни.
Именно поради това фактите, въз основа на които нотариусът е удостоверил правото, могат да бъдат предмет на последващо оспорване в съдебно производство.
В Тълкувателно решение № 11/2012 г. на ОСГК на ВКС е прието, че констативният нотариален акт има доказателствено значение относно удостовереното право, но лицето, което твърди, че действителното право на собственост принадлежи на него, може да защити правата си по исков ред.
Може ли констативният нотариален акт да бъде отменен директно?
Това е един от най-важните въпроси при оспорването.
Съгласно чл. 537, ал. 2 ГПК, когато нотариалният акт засяга права на трети лица и спорът е за гражданско право, спорът се разрешава по исков ред. При уважаване на иска издаденият акт се отменя или изменя.
Следователно отмяната на констативния нотариален акт по чл. 537, ал. 2 ГПК по принцип не представлява самостоятелен иск, чрез който съдът просто да бъде помолен да „заличи“ нотариалния акт.
ВКС последователно приема, че отмяната е последица от уважаването на иска за собственост. Съдът първо трябва да разреши спора относно действителното право на собственост, а при уважаване на този иск констативният нотариален акт се отменя в съответния обем.
Какъв иск се предявява?
В зависимост от конкретния спор може да се предяви:
положителен установителен иск за собственост;
отрицателен установителен иск за собственост;
ревандикационен иск, когато собственикът иска и предаване на владението;
съответната комбинация от искове, когато конкретните факти го налагат.
При положителен установителен иск ищецът твърди, че той е собственик на имота или на определена идеална част от него.
При отрицателен установителен иск се иска установяване, че ответникът не е собственик на претендираната част. ВКС приема, че такъв иск може да има правен интерес, когато ответникът оспорва или засяга самостоятелно право на ищеца.
Когато собственикът не само иска да установи правото си, но и държи имота да му бъде предаден от лице, което го владее или държи без основание, може да се постави въпросът и за ревандикационен иск.
Срещу кого се води делото?
По правило искът трябва да бъде насочен срещу лицето, което се ползва от констативния нотариален акт и чието право на собственост се оспорва.
Този въпрос е особено важен, защото неправилното определяне на ответника може да доведе до процесуални проблеми.
В актуалната практика на ВКС се подчертава, че когато се иска отмяна на констативен нотариален акт, издаден в полза на определено лице, искът за собственост следва да бъде насочен срещу лицето, чието право е удостоверено с акта. Самото предявяване на иск срещу негов последващ приобретател не винаги е достатъчно, за да се постигне отмяна на първоначалния констативен нотариален акт.
Затова при наличие на последващи сделки, наследяване или други промени в собствеността е необходимо внимателно да се анализира цялата верига от права.
На какви основания може да бъде оспорен констативният нотариален акт?
Самият нотариален акт може да бъде оспорен, когато удостовереното в него право на собственост не съответства на действителното материално право.
Сред често срещаните хипотези са:
1. Неправилно установено право на собственост
Например нотариусът е признал дадено лице за собственик, но представените документи не доказват придобиването на собствеността.
2. Спор относно наследствени права
Възможно е констативният нотариален акт да признава собственост само на един наследник, въпреки че други наследници твърдят, че притежават идеални части от имота.
3. Спор относно давностно владение
Често констативните нотариални актове се издават въз основа на твърдяно придобиване на имота по давност.
В последващ исков процес може да се спори дали са били налице необходимите предпоставки на придобивната давност – например необходимата продължителност на владението, неговият характер и непрекъснатост.
4. Неправилно определени идеални части
Възможно е лицето да е собственик, но да е признато за собственик на по-голяма идеална част от действително притежаваната.
В такъв случай спорът може да се отнася не до цялото право на собственост, а само до определена част.
Именно поради това ВКС приема, че констативният нотариален акт може да бъде отменен и частично, доколкото искът за собственост е уважен само за определен обем права.
Как се доказва собствеността?
При съдебен спор не е достатъчно единствено да се посочи, че констативният нотариален акт е неправилен.
Страната трябва да докаже собственото си право на собственост и придобивното основание, на което го основава.
В зависимост от конкретния случай доказателствата могат да включват:
нотариални актове;
договори;
решения и други съдебни актове;
удостоверения за наследници;
актове за държавна или общинска собственост;
документи за делба;
кадастрални и регулационни документи;
писмени доказателства относно владението;
свидетелски показания;
съдебно-технически експертизи;
други относими доказателства.
Когато и двете страни се легитимират с нотариални актове, спорът не се решава автоматично в полза на лицето, което притежава „по-нов“ нотариален акт. ВКС посочва, че при такъв спор всяка страна следва да докаже фактите, от които произтича твърдяното от нея право.
Оспорване на констативен нотариален акт при придобивна давност
Особено често срещан е случаят, при който нотариалният акт е издаден въз основа на обстоятелствена проверка и твърдение за придобивна давност.
Тогава спорът може да се съсредоточи върху въпроса дали лицето действително е упражнявало владение върху имота по начин и за период, които могат да доведат до придобиване на собственост.
Например може да се спори дали:
владението е било непрекъснато;
лицето е упражнявало фактическа власт като собственик;
владението е било явно и несъмнено;
е изтекъл необходимият давностен срок;
е имало прекъсване на давността;
владението е било установено върху целия имот или само върху част от него;
при съсобственост е било извършено необходимо противопоставяне на намерението за своене спрямо останалите съсобственици.
Тези въпроси се преценяват конкретно въз основа на събраните по делото доказателства.
Какво означава отмяната по чл. 537, ал. 2 ГПК?
Ако съдът уважи иска за собственост, отмяната или изменението на констативния нотариален акт е последица от съдебното решение.
Например, ако нотариалният акт признава дадено лице за собственик на целия имот, но съдът установи, че това лице не притежава 1/2 идеална част, актът може да бъде отменен в съответния обем.
Това следва от принципа, че нотариалният акт не може да създаде право на собственост само чрез удостоверяването му, когато материалното право принадлежи на друго лице. ВКС изрично приема, че при уважен иск за собственост констативният нотариален акт следва да бъде отменен в частта, съответстваща на признатите права на ищеца.
Каква е разликата между констативен нотариален акт и нотариален акт за сделка?
Разграничението е от съществено значение.
Констативният нотариален акт удостоверява съществуването на вещно право въз основа на определени факти и документи.
При нотариален акт, с който се извършва сделка – например покупко-продажба на недвижим имот – нотариалният акт удостоверява извършването на самата сделка.
В Тълкувателно решение № 3/2012 г. на ОСГК на ВКС е направено ясно разграничение между двата вида нотариални актове. ВКС приема, че редът по чл. 537, ал. 2 ГПК е приложим към констативните нотариални актове, докато нотариалните актове, удостоверяващи сделки, имат различна правна природа и защитата срещу тях се осъществява по съответния исков ред.
Следователно не всеки нотариален акт може просто да бъде „отменен по чл. 537, ал. 2 ГПК“.
Има ли срок за оспорване?
Самото право да бъде предявен иск за защита на правото на собственост не следва да се разглежда механично като кратък процесуален срок за „обжалване“ на нотариалния акт.
Констативният нотариален акт не се обжалва по същия ред, по който се обжалва съдебно решение.
Когато трето лице твърди, че актът засяга неговото право, защитата му по правило се осъществява чрез иск за собственост, като конкретните давностни и процесуални въпроси зависят от основанието на претенцията и фактите по случая.
Поради това е важно да се анализира конкретната правна ситуация, а не само датата на издаване на нотариалния акт.
Как протича делото?
Обичайно процедурата включва няколко основни етапа:
1. Проверка на документите
Изследват се нотариалният акт, предходните документи за собственост, наследствените отношения, кадастралните данни и други относими документи.
2. Определяне на правилния иск
В зависимост от ситуацията се преценява дали е необходим положителен или отрицателен установителен иск, ревандикация или друга форма на защита.
3. Определяне на ответниците
Необходимо е искът да бъде насочен срещу лицата, чиито права се оспорват и които са надлежни страни по спора.
4. Предявяване на исковата молба
В нея трябва ясно да бъдат изложени фактическите твърдения, придобивното основание и конкретното искане към съда.
5. Събиране на доказателства
Съдът преценява представените писмени доказателства, свидетелски показания, експертизи и други доказателствени средства.
6. Решаване на спора за собственост
Основният въпрос е кой притежава спорното вещно право и в какъв обем.
7. Отмяна или изменение на констативния нотариален акт
При уважаване на иска съдът постановява съответната последица по чл. 537, ал. 2 ГПК.
Какво се случва, ако нотариалният акт е за идеална част?
Не е задължително спорът да засяга целия имот.
Например едно лице може да притежава 1/2 идеална част, но да се е снабдило с констативен нотариален акт, удостоверяващ собственост върху целия имот.
В такъв случай другият съсобственик може да защити правата си относно своята идеална част.
Практиката на ВКС допуска отмяната на констативния нотариален акт да бъде само за онази част, за която съдът е установил, че титулярът не притежава право на собственост.
При подобни спорове правилното формулиране на исковата молба е особено важно.
Възможни са проблеми, когато:
е избран неподходящ вид иск;
не е доказан правният интерес;
искът е предявен срещу ненадлежен ответник;
иска се отмяна на нотариален акт, без да е разрешен спорът за собственост;
предметът на иска не съответства на обема на правата, удостоверени с нотариалния акт;
не са изяснени придобивното основание и веригата на правоприемство.
ВКС приема, че когато се иска отмяна на констативен нотариален акт за лице, срещу което не е предявен съответният иск за собственост, може да възникне процесуална недопустимост на искането за отмяна.
Вписване на исковата молба
При спорове за недвижими имоти трябва да се обърне внимание и на вписването на исковата молба, когато законът го изисква.
Това има значение за противопоставимостта на спора спрямо трети лица и за правната сигурност при последващи разпореждания с имота.
В зависимост от вида на предявения иск, характера на имота и конкретната ситуация следва да се прецени какви вписвания са необходими и какви са последиците от тях.
Оспорването на констативен нотариален акт не се изчерпва с искане до съда нотариалният акт да бъде „отменен“. Основният въпрос е кой действително притежава спорното вещно право.
По силата на чл. 537, ал. 2 ГПК спорът относно засегнатото гражданско право се разрешава по исков ред. Ако съдът уважи иска за собственост, отмяната или изменението на констативния нотариален акт е последица от това решение.
Затова при конкретен спор е важно още в началото да бъдат установени придобивното основание, точният обем на претендираните права, надлежните страни и подходящият вид иск. При сложни случаи – например наследствени спорове, давностно владение, съсобственост или последващи сделки – анализът на цялата верига от документи и права е съществен.
Настоящият материал има общоинформационен характер и не представлява индивидуална правна консултация.
Нуждаете се от съдействие? Свържете се с Тони Чакъров още днес на +359 888 788 847
Адвокат Тони Чакъров ще Ви отдели необходимото време, за да предотврати възможно настъпващите негативни последици за Вас и Вашето семейство! С огромен опит в семейното право и бракоразводните дела.
Укриването на данъци е престъпление, уредено основно в чл. 255 от Наказателния кодекс (НК). Законът наказва поведението, с което умишлено се избягва установяването или плащането на данъчни задължения в големи размери.
Престъплението може да бъде извършено по различни начини – например чрез неподаване на данъчна декларация, деклариране на неверни данни, укриване на счетоводни документи, използване на неистински или преправени документи или неправомерно приспадане на данъчен кредит.
Настоящият материал е съобразен с действащата нормативна уредба към септември 2026 г., включително с въвеждането на еврото в България от 1 януари 2026 г.
Какво представлява престъплението „укриване на данъци“?
Правният термин, използван в чл. 255 НК, е „избягване установяването или плащането на данъчни задължения“, а не самостоятелно престъпление с наименование „укриване на доходи“.
За да е налице престъпление по чл. 255 НК, трябва да са изпълнени едновременно няколко основни предпоставки:
да съществува данъчно задължение;
задължението да е в големи размери;
да е извършено някое от посочените в закона действия или бездействия;
деецът да е действал умишлено;
в резултат на поведението да е избегнато установяването или плащането на данъчното задължение.
Самото наличие на неплатен данък не означава автоматично, че е извършено престъпление. Необходимо е да се установи и конкретното противоправно поведение, както и умисълът на дееца.
Кои данъци могат да бъдат предмет на престъплението?
В зависимост от конкретния случай предмет на данъчното престъпление могат да бъдат задължения по различни данъчни закони – например:
данък върху добавената стойност (ДДС);
данък върху доходите на физическите лица;
корпоративен данък;
акцизи;
местни данъци;
други данъчни задължения, когато попадат в приложното поле на чл. 255 НК.
Следователно изразът „укриване на данъци“ не се отнася само до укриване на доходи. В зависимост от конкретните факти може да става дума за неплатен ДДС, корпоративен данък, данък върху доходите или друго данъчно задължение.
Какво означава „данъци в големи размери“ през 2026 г.?
Това е един от най-важните въпроси при преценката дали дадено нарушение може да представлява престъпление.
По смисъла на Наказателния кодекс данъците са в големи размери, когато сумата надхвърля 3000 лв., а в особено големи размери – когато надхвърля 12 000 лв.
От 1 януари 2026 г. България използва еврото като официална валута. При официалния фиксиран курс 1 EUR = 1,95583 лв. тези прагове съответстват приблизително на:
над 1533,88 евро – данъци в големи размери;
над 6135,50 евро – данъци в особено големи размери.
Въвеждането на еврото не означава, че законодателят е увеличил или намалил тези прагове – левовите стойности се превалутират по официалния фиксиран курс.
Затова при конкретен случай е важно да се установи не само размерът на неплатения данък, но и за кой период се отнася, как е формиран и по какъв начин е изчислен.
Кой може да бъде извършител на данъчното престъпление?
Юридическото лице или дружеството може да бъде данъчно задължено лице, но наказателната отговорност по НК се носи от физическо лице.
Поради това извършител може да бъде например:
управител или представляващ търговско дружество;
собственик на едноличен търговец;
пълномощник;
лице, което фактически управлява дружеството;
счетоводител;
друго лице, което има отношение към подаването на декларации, воденето на счетоводството или извършването на конкретните действия.
Важно е да се установи личното участие и вината на конкретното физическо лице. Самото обстоятелство, че някой е управител на дружество, не е достатъчно само по себе си, за да бъде признат за извършител на данъчно престъпление.
Кои действия могат да представляват укриване на данъци?
Чл. 255, ал. 1 НК изрично посочва няколко форми на изпълнително деяние.
1. Неподаване на данъчна декларация
Престъпление може да е налице, когато лице, което има задължение да подаде декларация, не я подаде и по този начин избегне установяването или плащането на данъчно задължение в големи размери.
2. Посочване на неверни данни или укриване на истина
Друга възможност е подаването на декларация, в която лицето:
потвърждава неистина; или
затаява истина.
Не всяка техническа или счетоводна грешка обаче представлява престъпление. От значение са конкретните факти и най-вече дали е доказано умишлено поведение.
В нашата статия се надяваме да разберете повече за какво е наказанието за укриване на данъци!
3. Неиздаване на фактура или друг счетоводен документ
Неиздаването на изискуем счетоводен документ може да представлява изпълнително деяние по чл. 255 НК, когато чрез него се избягва установяването или плащането на данъчни задължения в големи размери.
4. Унищожаване или укриване на счетоводни документи
Наказуемо може да бъде и унищожаването, укриването или несъхраняването в установените срокове на счетоводни документи или счетоводни регистри.
5. Нарушаване на правилата за счетоводно отчитане
Съставомерно може да бъде и осъществяването или допускането на счетоводство в нарушение на изискванията на счетоводното законодателство, когато това е средство за избягване на данъчни задължения.
6. Използване на неверни или неистински документи
Законът обхваща и съставянето или използването на документ с невярно съдържание, неистински или преправен документ при:
осъществяване на стопанска дейност;
водене на счетоводство;
представяне на информация пред органите по приходите;
представяне на информация пред публични изпълнители.
7. Неправомерно приспадане на данъчен кредит
Изрично е предвидена и хипотезата на приспадане на неследващ се данъчен кредит, включително когато неправомерното приспадане е част от схема, свързана с ДДС.
Необходимо ли е да има умисъл?
Да.
Данъчното престъпление по чл. 255 НК е умишлено престъпление. Това означава, че наказателната отговорност не възниква автоматично само защото данъкът е изчислен неправилно или не е платен.
Например счетоводна грешка, техническа неточност или неправилно изчисление сами по себе си не са достатъчни, за да се приеме наличие на престъпление. Необходимо е да се установи, че деецът съзнателно е предприел действия или бездействия с цел да избегне установяването или плащането на данъка.
Именно доказването на умисъла често е един от съществените въпроси при наказателните производства за данъчни престъпления.
Какви са наказанията за укриване на данъци?
Данъчни задължения в големи размери
Основният състав по чл. 255, ал. 1 НК предвижда:
лишаване от свобода от 1 до 6 години;
глоба до 1022,58 евро (до 2000 лв.).
Това е основният състав за избягване на установяването или плащането на данъчни задължения в големи размери.
Когато е участвал служител на определена администрация или регистриран одитор
Законът предвижда по-тежка наказателна отговорност, когато деянието е извършено с участието на служител от:
гранична полиция;
митническата администрация;
Националната агенция за приходите;
регистриран одитор.
В тези случаи наказанието е лишаване от свобода от 2 до 6 години, глоба до 2556,46 евро (5000 лв.), както и възможно лишаване от права по чл. 37, ал. 1, т. 6 и 7 НК.
Данъчни задължения в особено големи размери
Когато данъчните задължения са в особено големи размери, наказанието е:
лишаване от свобода от 3 до 8 години;
конфискация на част или на цялото имущество на виновния.
Праговата стойност за тази хипотеза е над 12 000 лв., което след въвеждането на еврото съответства приблизително на над 6135,50 евро.
Какво значение има плащането на данъка след извършването на престъплението?
Законът предвижда специален, по-благоприятен режим, когато деецът погаси данъчното задължение и дължимите лихви.
Съгласно чл. 255, ал. 4 НК, ако до приключване на съдебното следствие в първоинстанционния съд необявеното или неплатеното данъчно задължение бъде внесено в бюджета заедно с лихвите, наказанието се намалява значително.
При хипотезите по ал. 1 и 2 наказанието е лишаване от свобода до 2 години и глоба до 255,65 евро (500 лв.).
При данъчни задължения в особено големи размери наказанието е лишаване от свобода до 3 години и глоба до 511,29 евро (1000 лв.).
Това обаче не означава, че с плащането на данъка престъплението автоматично се заличава. Плащането в посочения от закона срок води до приложение на привилегирования състав, но наказателното производство и останалите предпоставки за отговорност трябва да бъдат преценени по конкретното дело.
Възможно ли е освобождаване от наказателна отговорност по чл. 78а НК?
Тук е необходима важна корекция спрямо по-старите публикации по темата.
Не е правилно да се твърди, че при данъчно престъпление по чл. 255 НК никога не може да се приложи чл. 78а НК.
Чл. 78а НК допуска при определени предпоставки пълнолетно лице да бъде освободено от наказателна отговорност и вместо това да му бъде наложено административно наказание. Сред условията са престъплението да е наказуемо с лишаване от свобода до 3 години или с по-леко наказание, деецът да не е осъждан за престъпление от общ характер и да не е бил освобождаван от наказателна отговорност по този ред, както и причинените имуществени вреди да са възстановени.
Именно затова чл. 255, ал. 4 НК има практическо значение. След като при изпълнение на предпоставките тази разпоредба предвижда наказание до 2 или до 3 години лишаване от свобода, в зависимост от конкретната хипотеза, може да възникне възможност за приложение на чл. 78а НК.
Съдебната практика съдържа конкретни случаи, при които лица, извършили престъпление по чл. 255, ал. 4 НК след плащане на данъчните задължения и лихвите, са били освободени от наказателна отговорност и са им били наложени административни глоби.
Това не означава, че освобождаването по чл. 78а НК се прилага автоматично. Необходимо е да са изпълнени всички законови предпоставки и съдът да прецени конкретния случай.
Условна присъда при данъчно престъпление
Когато съдът постанови осъдителна присъда и определи наказание лишаване от свобода до 3 години, може да се приложи институтът на условното осъждане.
Съгласно чл. 66 НК съдът може да отложи изпълнението на наказанието за изпитателен срок от 3 до 5 години, когато:
наложеното наказание е лишаване от свобода до 3 години;
лицето не е осъждано на лишаване от свобода за престъпление от общ характер;
съдът прецени, че за постигане целите на наказанието не е необходимо то да бъде изтърпяно ефективно.
Следователно условната присъда е възможност, която се преценява от съда при конкретното наказание и конкретните данни за подсъдимия, а не автоматично последствие от плащането на данъка.
Свързано престъпление: избягване на данъци чрез сделки и преобразувания
Освен чл. 255 НК, законът предвижда и самостоятелно престъпление по чл. 255а НК.
То се отнася до избягване на установяването или плащането на данъчни задължения в големи размери чрез:
преобразуване на търговско дружество или друго юридическо лице;
сделка с търговско предприятие;
сделка със свързани лица по смисъла на ДОПК.
Основното наказание е лишаване от свобода от 1 до 6 години и глоба до 5112,92 евро (10 000 лв.), а при особено големи размери наказанието е лишаване от свобода от 3 до 8 години и конфискация.
Тази хипотеза е важно да се разграничава от обичайните случаи по чл. 255 НК, тъй като механизмът за избягване на данъчното задължение е различен.
Защита при обвинение за укриване на данъци
Защитата по обвинение за данъчно престъпление трябва да бъде изградена въз основа на конкретните факти и доказателства по делото.
Сред ключовите въпроси обикновено са:
съществувало ли е действително данъчно задължение;
правилно ли е изчислен размерът му;
надхвърля ли законовия праг за „големи размери“;
кой е действителният данъчно задължен субект;
кой е извършил конкретните действия;
доказан ли е умисъл;
има ли действително причинена вреда за бюджета;
как са формирани данните в счетоводството;
има ли основания за прилагане на чл. 255, ал. 4 НК;
погасени ли са данъкът и лихвите;
налице ли са предпоставките на чл. 78а НК;
възможно ли е условно осъждане при евентуална осъдителна присъда.
При случаи, свързани с ДДС и данъчен кредит, особено значение може да има и анализът на първичните счетоводни документи, фактурите, реалността на доставките и движението на плащанията.
Административно нарушение или престъпление?
Не всяко нарушение на данъчното законодателство представлява престъпление.
Когато поведението не изпълва признаците на чл. 255 НК, включително когато липсват необходимият размер на задължението или доказан умисъл, може да се носи административнонаказателна отговорност по съответния данъчен закон.
Това разграничение е особено важно, защото при данъчни нарушения санкциите и процедурите са различни от тези при наказателно производство.
Затова размерът на данъчното задължение сам по себе си не е достатъчен, за да се направи извод за извършено престъпление.
Какво се промени през 2026 г.?
Най-съществената практическа промяна през 2026 г. е въвеждането на еврото в България от 1 януари 2026 г. при фиксиран курс 1 евро = 1,95583 лв.
Това има значение и за представянето на праговете и глобите по наказателното право. Например:
Размер по старите левови стойности
Еквивалент в евро
3 000 лв.
1 533,88 евро
12 000 лв.
6 135,50 евро
500 лв.
255,65 евро
1 000 лв.
511,29 евро
2 000 лв.
1 022,58 евро
5 000 лв.
2 556,46 евро
10 000 лв.
5 112,92 евро
Самото преминаване към евро не променя същността на престъплението по чл. 255 НК, а представлява превалутиране на съществуващите парични стойности по официалния фиксиран курс.
Укриването на данъци може да доведе до наказателна отговорност, когато са изпълнени всички елементи на престъплението по чл. 255 НК. От съществено значение са не само размерът на данъчното задължение, но и конкретният начин на извършване, участието на обвиняемия и доказването на умисъл.
При данъчно задължение в големи размери основното наказание е лишаване от свобода от 1 до 6 години и глоба, а при особено големи размери санкцията е по-тежка. Законът обаче предвижда и значително по-благоприятен режим, когато данъкът и лихвите бъдат внесени до приключване на съдебното следствие пред първоинстанционния съд.
В зависимост от конкретните обстоятелства това може да има значение и за приложението на чл. 78а НК, както и за възможността за условно осъждане.
Поради сложността на данъчното и наказателното право при получено постановление за привличане като обвиняем, призовка, акт на приходната администрация или започнало наказателно производство е препоръчително правната защита да бъде организирана своевременно от адвокат, който може да анализира както данъчната документация, така и доказателствата относно умисъла и личното участие на обвиняемия.
Материалът има информационен характер и не представлява индивидуален правен съвет. При конкретен казус следва да се извърши анализ на приложимото законодателство и фактите по делото към съответния момент.
Адвокат Тони Чакъров ще Ви отдели необходимото време, за да предотврати възможно настъпващите негативни последици за Вас и Вашето семейство! С огромен опит в семейното право и бракоразводните дела.
