Констативният нотариален акт е документ, с който се удостоверява съществуването на право на собственост или друго вещно право върху недвижим имот. В практиката обаче нерядко възникват спорове, когато лице се снабди с констативен нотариален акт за имот, който според друго лице принадлежи изцяло или частично на него.

В тези случаи възниква въпросът как се оспорва констативен нотариален акт, какъв иск трябва да бъде предявен, срещу кого се води делото и кога нотариалният акт може да бъде отменен.

Какво представлява констативният нотариален акт?

Констативният нотариален акт удостоверява признато от нотариуса право на собственост въз основа на представени документи, наследяване, давностно владение или други обстоятелства. Той се издава в рамките на охранително производство, което по правило не представлява исков спор между две насрещни страни.

Именно поради това фактите, въз основа на които нотариусът е удостоверил правото, могат да бъдат предмет на последващо оспорване в съдебно производство.

В Тълкувателно решение № 11/2012 г. на ОСГК на ВКС е прието, че констативният нотариален акт има доказателствено значение относно удостовереното право, но лицето, което твърди, че действителното право на собственост принадлежи на него, може да защити правата си по исков ред.

Може ли констативният нотариален акт да бъде отменен директно?

Това е един от най-важните въпроси при оспорването.

Съгласно чл. 537, ал. 2 ГПК, когато нотариалният акт засяга права на трети лица и спорът е за гражданско право, спорът се разрешава по исков ред. При уважаване на иска издаденият акт се отменя или изменя.

Следователно отмяната на констативния нотариален акт по чл. 537, ал. 2 ГПК по принцип не представлява самостоятелен иск, чрез който съдът просто да бъде помолен да „заличи“ нотариалния акт.

ВКС последователно приема, че отмяната е последица от уважаването на иска за собственост. Съдът първо трябва да разреши спора относно действителното право на собственост, а при уважаване на този иск констативният нотариален акт се отменя в съответния обем.

Какъв иск се предявява?

В зависимост от конкретния спор може да се предяви:

• положителен установителен иск за собственост;
• отрицателен установителен иск за собственост;
• ревандикационен иск, когато собственикът иска и предаване на владението;
• съответната комбинация от искове, когато конкретните факти го налагат.

При положителен установителен иск ищецът твърди, че той е собственик на имота или на определена идеална част от него.

При отрицателен установителен иск се иска установяване, че ответникът не е собственик на претендираната част. ВКС приема, че такъв иск може да има правен интерес, когато ответникът оспорва или засяга самостоятелно право на ищеца.

Когато собственикът не само иска да установи правото си, но и държи имота да му бъде предаден от лице, което го владее или държи без основание, може да се постави въпросът и за ревандикационен иск.

Срещу кого се води делото?

По правило искът трябва да бъде насочен срещу лицето, което се ползва от констативния нотариален акт и чието право на собственост се оспорва.

Този въпрос е особено важен, защото неправилното определяне на ответника може да доведе до процесуални проблеми.

Затова при наличие на последващи сделки, наследяване или други промени в собствеността е необходимо внимателно да се анализира цялата верига от права.

На какви основания може да бъде оспорен констативният нотариален акт?

Самият нотариален акт може да бъде оспорен, когато удостовереното в него право на собственост не съответства на действителното материално право.

Сред често срещаните хипотези са:

1. Неправилно установено право на собственост

Например нотариусът е признал дадено лице за собственик, но представените документи не доказват придобиването на собствеността.

2. Спор относно наследствени права

Възможно е констативният нотариален акт да признава собственост само на един наследник, въпреки че други наследници твърдят, че притежават идеални части от имота.

3. Спор относно давностно владение

Често констативните нотариални актове се издават въз основа на твърдяно придобиване на имота по давност.

В последващ исков процес може да се спори дали са били налице необходимите предпоставки на придобивната давност – например необходимата продължителност на владението, неговият характер и непрекъснатост.

4. Неправилно определени идеални части

Възможно е лицето да е собственик, но да е признато за собственик на по-голяма идеална част от действително притежаваната.

В такъв случай спорът може да се отнася не до цялото право на собственост, а само до определена част.

Именно поради това ВКС приема, че констативният нотариален акт може да бъде отменен и частично, доколкото искът за собственост е уважен само за определен обем права.

Как се доказва собствеността?

При съдебен спор не е достатъчно единствено да се посочи, че констативният нотариален акт е неправилен.

Страната трябва да докаже собственото си право на собственост и придобивното основание, на което го основава.

Когато и двете страни се легитимират с нотариални актове, спорът не се решава автоматично в полза на лицето, което притежава „по-нов“ нотариален акт. ВКС посочва, че при такъв спор всяка страна следва да докаже фактите, от които произтича твърдяното от нея право.

Оспорване на констативен нотариален акт при придобивна давност

Особено често срещан е случаят, при който нотариалният акт е издаден въз основа на обстоятелствена проверка и твърдение за придобивна давност.

Тогава спорът може да се съсредоточи върху въпроса дали лицето действително е упражнявало владение върху имота по начин и за период, които могат да доведат до придобиване на собственост.

Например може да се спори дали:

• владението е било непрекъснато;
• лицето е упражнявало фактическа власт като собственик;
• владението е било явно и несъмнено;
• е изтекъл необходимият давностен срок;
• е имало прекъсване на давността;
• владението е било установено върху целия имот или само върху част от него;
• при съсобственост е било извършено необходимо противопоставяне на намерението за своене спрямо останалите съсобственици.

Тези въпроси се преценяват конкретно въз основа на събраните по делото доказателства.

Какво означава отмяната по чл. 537, ал. 2 ГПК?

Ако съдът уважи иска за собственост, отмяната или изменението на констативния нотариален акт е последица от съдебното решение.

Например, ако нотариалният акт признава дадено лице за собственик на целия имот, но съдът установи, че това лице не притежава 1/2 идеална част, актът може да бъде отменен в съответния обем.

Това следва от принципа, че нотариалният акт не може да създаде право на собственост само чрез удостоверяването му, когато материалното право принадлежи на друго лице. ВКС изрично приема, че при уважен иск за собственост констативният нотариален акт следва да бъде отменен в частта, съответстваща на признатите права на ищеца.

Каква е разликата между констативен нотариален акт и нотариален акт за сделка?

Разграничението е от съществено значение.

Констативният нотариален акт удостоверява съществуването на вещно право въз основа на определени факти и документи.

При нотариален акт, с който се извършва сделка – например покупко-продажба на недвижим имот – нотариалният акт удостоверява извършването на самата сделка.

В Тълкувателно решение № 3/2012 г. на ОСГК на ВКС е направено ясно разграничение между двата вида нотариални актове. ВКС приема, че редът по чл. 537, ал. 2 ГПК е приложим към констативните нотариални актове, докато нотариалните актове, удостоверяващи сделки, имат различна правна природа и защитата срещу тях се осъществява по съответния исков ред.

Следователно не всеки нотариален акт може просто да бъде „отменен по чл. 537, ал. 2 ГПК“.

Има ли срок за оспорване?

Самото право да бъде предявен иск за защита на правото на собственост не следва да се разглежда механично като кратък процесуален срок за „обжалване“ на нотариалния акт.

Констативният нотариален акт не се обжалва по същия ред, по който се обжалва съдебно решение.

Когато трето лице твърди, че актът засяга неговото право, защитата му по правило се осъществява чрез иск за собственост, като конкретните давностни и процесуални въпроси зависят от основанието на претенцията и фактите по случая.

Поради това е важно да се анализира конкретната правна ситуация, а не само датата на издаване на нотариалния акт.

Как протича делото?

Обичайно процедурата включва няколко основни етапа:

1. Проверка на документите

Изследват се нотариалният акт, предходните документи за собственост, наследствените отношения, кадастралните данни и други относими документи.

2. Определяне на правилния иск

В зависимост от ситуацията се преценява дали е необходим положителен или отрицателен установителен иск, ревандикация или друга форма на защита.

3. Определяне на ответниците

Необходимо е искът да бъде насочен срещу лицата, чиито права се оспорват и които са надлежни страни по спора.

4. Предявяване на исковата молба

В нея трябва ясно да бъдат изложени фактическите твърдения, придобивното основание и конкретното искане към съда.

5. Събиране на доказателства

Съдът преценява представените писмени доказателства, свидетелски показания, експертизи и други доказателствени средства.

6. Решаване на спора за собственост

Основният въпрос е кой притежава спорното вещно право и в какъв обем.

7. Отмяна или изменение на констативния нотариален акт

При уважаване на иска съдът постановява съответната последица по чл. 537, ал. 2 ГПК.

Какво се случва, ако нотариалният акт е за идеална част?

Не е задължително спорът да засяга целия имот.

Например едно лице може да притежава 1/2 идеална част, но да се е снабдило с констативен нотариален акт, удостоверяващ собственост върху целия имот.

В такъв случай другият съсобственик може да защити правата си относно своята идеална част.

Практиката на ВКС допуска отмяната на констативния нотариален акт да бъде само за онази част, за която съдът е установил, че титулярът не притежава право на собственост.

Прочетете нашата статия за права и процедури при укриване на данъци в България.

Какви са рисковете при неправилно формулиран иск?

При подобни спорове правилното формулиране на исковата молба е особено важно.

Възможни са проблеми, когато:

• е избран неподходящ вид иск;
• не е доказан правният интерес;
• искът е предявен срещу ненадлежен ответник;
• иска се отмяна на нотариален акт, без да е разрешен спорът за собственост;
• предметът на иска не съответства на обема на правата, удостоверени с нотариалния акт;
• не са изяснени придобивното основание и веригата на правоприемство.

ВКС приема, че когато се иска отмяна на констативен нотариален акт за лице, срещу което не е предявен съответният иск за собственост, може да възникне процесуална недопустимост на искането за отмяна.

Вписване на исковата молба

При спорове за недвижими имоти трябва да се обърне внимание и на вписването на исковата молба, когато законът го изисква.

Това има значение за противопоставимостта на спора спрямо трети лица и за правната сигурност при последващи разпореждания с имота.

В зависимост от вида на предявения иск, характера на имота и конкретната ситуация следва да се прецени какви вписвания са необходими и какви са последиците от тях.

Оспорването на констативен нотариален акт не се изчерпва с искане до съда нотариалният акт да бъде „отменен“. Основният въпрос е кой действително притежава спорното вещно право.

По силата на чл. 537, ал. 2 ГПК спорът относно засегнатото гражданско право се разрешава по исков ред. Ако съдът уважи иска за собственост, отмяната или изменението на констативния нотариален акт е последица от това решение.

Затова при конкретен спор е важно още в началото да бъдат установени придобивното основание, точният обем на претендираните права, надлежните страни и подходящият вид иск. При сложни случаи – например наследствени спорове, давностно владение, съсобственост или последващи сделки – анализът на цялата верига от документи и права е съществен.

Настоящият материал има общоинформационен характер и не представлява индивидуална правна консултация.

Нуждаете се от съдействие?
Свържете се с Тони Чакъров още днес на +359 888 788 847

Прочетете повече и за закриване на фирма в България.