Разберете повече за правата си при дворно място и етажна собственост

Споровете относно дворното място са сред най-често срещаните конфликти в етажната собственост. В практиката често възникват въпроси кой има право да използва двора, може ли част от него да бъде заградена, допустимо ли е обособяването на паркоместа и какви правомощия има общото събрание на етажната собственост.

Отговорът зависи преди всичко от това дали дворното място има статут на обща част и как е уредена собствеността върху земята, върху която е построена сградата.

Какво представляват общите части в етажната собственост?

Съгласно чл. 38 от Закона за собствеността при сгради, в които отделни етажи или самостоятелни обекти принадлежат на различни собственици, определени части от сградата и терена служат за общо ползване.

Общите части могат да бъдат:

Общи части по своето естество

Това са части, без които сградата не може да съществува или да изпълнява предназначението си. Такива са:

• основите;
• носещите конструкции;
• външните стени;
• покривът;
• главните инсталации;
• стълбищата и общите комуникации.

Тези части не могат да бъдат прехвърляни самостоятелно и не могат да престанат да бъдат общи части.

Общи части по предназначение

Това са части, които обслужват всички собственици, но при определени условия могат да променят предназначението си.

Към тази категория често принадлежат:

• дворното място;
• помещения за общо ползване;
• части от прилежащия терен;
• зелени площи;
• места за отдих и обслужване на сградата.

Именно при тези общи части най-често възникват спорове между собствениците.

Кога земята е обща част?

Широко разпространено е схващането, че земята под сградата винаги е обща част на етажната собственост. Това не е вярно.

Земята не винаги принадлежи на етажните собственици

В много случаи собствениците на апартаменти притежават само самостоятелните обекти, без да са придобили идеални части от земята.

Това се среща най-често при:

• учредено право на строеж;
• стари сделки, при които земята е останала собственост на друго лице;
• определени инвестиционни проекти и комплекси.

В подобни случаи земята не представлява обща част на етажната собственост и общото събрание не може да се разпорежда с нея.

Кога земята е обща част?

Земята има статут на обща част, когато всички собственици на самостоятелни обекти притежават идеални части от нея.

Тогава върху нея се прилагат правилата на Закона за собствеността и Закона за управление на етажната собственост.

Кога дворното място е обща част?

Дворът е обща част тогава, когато принадлежи на всички собственици в сградата съобразно притежаваните от тях идеални части.

В този случай никой собственик няма право еднолично:

• да загражда част от двора;
• да ограничава достъпа на останалите;
• да обособява самостоятелни места за лично ползване;
• да извършва строителство без необходимите решения и разрешения.

Правото на ползване принадлежи на всички собственици съобразно правилата, приети от общото събрание.

Може ли дворът да бъде разделен между собствениците?

Това е един от най-често задаваните въпроси.

По правило общите части не подлежат на делба.

Възможно е обаче общото събрание да приеме правила за разпределяне на ползването между отделните собственици.

Това означава, че може да бъде определено кой и как ще използва определени части от двора, без това да води до прехвърляне на собственост.

Важно е да се прави разлика между:

• разпределение на ползването;
• прехвърляне на собственост.

Това са две напълно различни правни действия.

Паркоместа в двора на етажната собственост

Може ли общото събрание да определи паркоместа?

Да.

Когато дворът е обща част, общото събрание може да приеме правила относно начина на паркиране и използването на наличните пространства.

През последните години именно паркоместата са сред най-честите причини за съдебни спорове в етажната собственост.

Може ли собственик да си запази постоянно паркомясто?

Не винаги.

Ако не е налице валидно учредено право или изрично законово основание, никой собственик не може самоволно да превърне част от общия двор в своя изключителна собственост.

Зарядни станции за електромобили – новите спорове през 2026 г.

С увеличаването на броя на електрическите автомобили все по-често възникват въпроси относно поставянето на зарядни станции в дворовете на жилищни сгради.

На практика това изисква съобразяване както с правилата на етажната собственост, така и със строителните и електротехническите изисквания.

Преди изграждане на подобна инфраструктура е препоръчително да бъде взето решение от общото събрание и да бъде извършена техническа оценка на възможностите на сградата.

Кога дворът не е обща част?

Съдебната практика приема, че когато не всички собственици в сградата притежават идеални части от дворното място или когато трети лица също са съсобственици на терена, дворът може да няма статут на обща част по смисъла на етажната собственост.

В подобни случаи отношенията се уреждат по правилата на обикновената съсобственост, а не по реда на Закона за управление на етажната собственост.

Какво можете да направите при спор за двора?

При възникнал конфликт е важно първо да бъде установен точният статут на земята и дворното място чрез проверка на:

• нотариалните актове;
• кадастралните документи;
• инвестиционните проекти;
• строителните книжа;
• решенията на общото събрание.

Едва след това може да се прецени дали спорът следва да бъде решен по реда на Закона за управление на етажната собственост, по правилата за съсобственост или чрез съдебно производство.
Прочетете повече и за правата Ви при теч от съседите.

Често задавани въпроси

Дворът винаги ли е обща част?

Не. Това зависи от собствеността върху земята и от правата на собствениците на самостоятелните обекти.

Може ли съсед да загради част от двора?

По правило не, когато дворът е обща част и липсва съгласие на останалите собственици.

Кой определя паркоместата в двора?

Когато дворът е обща част, това става чрез решение на общото събрание на етажната собственост.

Може ли част от двора да стане индивидуална собственост?

Само при наличие на законовите предпоставки и съответните решения на всички заинтересовани собственици.

Как да разбера дали дворът е обща част?

Чрез проверка на нотариалните актове, кадастралните данни и документите за собственост на сградата и терена.