Какво се проверява при главната проверка на имот

Процедурата по проверка на имот е задължителен елемент от всяка сделка за прехвърляне на недвижим имот. Подробната правна проверка за собственост, вещни тежести, проблеми при наследяване, режим на съпружеска собственост и надеждност на строителя гарантира, че купувачът се застрахова срещу бъдещи рискове и непредвидени финансови загуби.

Кои проверки са задължителни преди сделка с недвижим имот?

Първото нещо, което винаги трябва да се установи, е дали продавачът реално притежава правото на собственост върху имота и има правото да го прехвърли. Задължително се прави справка в Имотния регистър и кадастралните карти, за да се видят вписаните актове, ограничения и граници. Registry Agency+1

Фактът, че име на продавач е записано в нотариален акт, не винаги означава, че той е единственият собственик по право — класически пример са имотите, придобити по време на брак в режим на съпружеска имуществена общност. Дори когато в документите фигурира само единият съпруг, по закон имотът може да е съсобствен с другия, освен ако не е уредено друго чрез брачен договор. При това се проверяват датата на сключване на брака, наличието на брачен договор, характерът на имота (семейно жилище и т.н.) и евентуални вписани режимни особености.

Друг често срещан проблем е придобиването чрез делба — трябва да се провери дали всички наследници/съсобственици са участвали в делбата и дали са изпълнени всички процесуални изисквания. Неспазването на процедурни правила при делби и наследство води до сериозни рискове за купувача и чести съдебни спорове.

В практиката се срещат и случаи на продажба чрез пълномощник, когато собственикът е поставен под запрещение или е неспособен да разбира и формира воля. Затова съветваме купувачите — по възможност да се срещнат лично с упълномощителя и да убедят съдебно-медицински показатели за дееспособност, когато има съмнения.

Какво още трябва да се провери при покупка?

При сделки с ново строителство задължително се установява дали съществува валидно право на строеж/проектна документация, ясно определени строителни граници и дали всички съседи и съсобственици са дали необходимите съгласия. Понякога липсата на съгласувана строителна граница (или „села са се разбрали“) крие сериозен риск за бъдещи спорове — в такива случаи ние съветваме да се откажете от сделката или да договорите допълнителни гаранции. MRRB

За какви тежести да търсим информация?

Първата проверка са вещните тежести — ипотека е сред най-често срещаните и значими тежести. Законът не забранява прехвърляне на имот с ипотека, но в предварителния договор следва ясно да е посочено как се погасва тя и какъв дял от покупната цена ще отива за нейното погасяване. Практически се уговаря част от сумата да постъпи директно по сметката на кредитора и впоследствие ипотеката да бъде вдигната.

Освен вещни тежести, важни са облигационните тежести — наличие на дълг към трети лица, договори за наем или предварителни договори, които обвързват новия собственик. Особено внимание изискват имоти със засегнати доходи (наематели с предплатени вноски, договори за аренда при земеделска земя и т.н.), както и имоти в комплекси със задължения по договори за управление и решения на общите събрания. Такива задължения могат да се окажат значителни и да натоварят новия собственик.

Проблеми, които често излиза при проверки

Има редица сценарии, които изискват задълбочено проучване:

• наследствени имоти с неуредени наследници (често – лица, живеещи в чужбина);
• имоти, придобити от хора с окажена зависимост или с множество задължения към кредитори;
• строителни обекти, при които изпълнителят използва различни фирми за отделни проекти — това често се прави, за да се ограничи отговорността.

Затова препоръчваме проверка на корпоративната история на строителя, предявени претенции, вписани възбрани и заведените дела срещу свързани лица — това дава добър индикатор за коректност и финансово състояние на изпълнителя.

Как се прави проверка на строител?

Проверяваме фирмените регистрационни данни на строителя, предишни проекти, налични искове и вписани възбрани, както и репутацията му на пазара. Често едни и същи „строители“ работят чрез различни дружества — това може да означава данъчни схеми или опит за отклоняване на отговорност при последващи проблеми. Наблюдава се и тенденция при някои проекти да липсват ясно оформени строителни граници — това сигнализира, че рискът за купувача е реален. kais.cadastre.bg+1

Как адвокат Тони Чакъров може да помогне при проверка на имот?

• Ще извършим цялостен правен анализ на сделката и рисковете за купувача;
• Ще поемем комуникацията с брокера и/или продавача, за да опазим Вашето време и интереси;
• Ще искаме и анализираме необходимите документи, доказващи собственост, липса на тежести и история на имота;
• Ще направим проверка на строителя и свързаните с него дружества, за да минимизираме възможността от бъдещи претенции;
• Ще прегледаме всички документи преди изповядване на сделката и ще Ви придружим при подписване пред нотариус.

Как да ни ангажирате за проверка на имот?

Първата стъпка е да се свържете по телефон или електронна поща и да запишете дата за предварителна консултация. След срещата ние ще изискаме от Вас основните документи и ще поискам контактите на брокера или продавача. Ще направим нужните справки и ще Ви върнем подробен правен анализ с препоръка дали да продължите сделката и при какви условия.

Проверка на имот през 2026 г. — какво е важно да знаете

През 2026 г. проверката на имот в България може да се извършва значително по-лесно чрез електронните услуги на Агенцията по вписванията. Чрез Единния портал за електронни административни услуги могат да се заявяват справки и документи от Имотния регистър, включително удостоверение за имот за определен период и преписи на вписани документи. В зависимост от конкретната услуга могат да се прилагат изисквания за регистрация и заплащане на такса.

Проверката в Имотния регистър е един от основните етапи при покупка на имот. Тя позволява да се проследят вписванията относно имота и да се установят обстоятелства като права на собственост, ипотеки, възбрани и други вписани тежести. Електронният достъп улеснява получаването на необходимите документи, но не заменя цялостния правен анализ на сделката.

Кадастралната информация също може да бъде проверена онлайн чрез КАИС — портала на Агенцията по геодезия, картография и кадастър. През 2026 г. системата предоставя достъп до кадастрални карти и специализирани карти, както и възможност за заявяване на справки и различни кадастрални услуги.

Важно е кадастралната проверка да се съпостави с информацията от Имотния регистър. Кадастърът показва данни за местоположението, границите и идентификатора на имота, докато Имотният регистър има различна функция и съдържа вписванията относно вещните права и тежестите. При необходимост следва да се извърши и проверка на място, особено когато има съмнения относно реалните граници или състоянието на имота.

При покупка на имот в ново строителство през 2026 г. е особено важно да се проверят документите за строежа. Министерството на регионалното развитие и благоустройството поддържа публичен регистър на издадените разрешения за строеж за 2026 г., който може да бъде използван за допълнителна проверка на строителните книжа и законността на започнатото или планираното строителство.

Актуалните данни на Националния статистически институт показват, че строителната активност остава значителна и през 2026 г. Само през първото тримесечие на годината местните администрации са издали разрешителни за строеж на 2 302 жилищни сгради с 13 567 жилища, както и на 1 218 други сгради. Това прави внимателната проверка на инвеститора, строителните книжа и статуса на конкретния проект особено важна.

При ново строителство трябва да се проверят не само разрешението за строеж, но и документите, удостоверяващи етапа на изграждане и въвеждането на сградата в експлоатация. В зависимост от конкретния имот това може да включва документи за правото на строеж, строителните книжа и съответните актове и удостоверения за етапа и законността на строителството.

Най-сигурният подход през 2026 г. е проверката да се извърши на няколко нива — Имотен регистър, кадастрални данни, строителни документи и документи за собственост. При по-сложни сделки е препоръчително документите да бъдат прегледани от адвокат или друг квалифициран специалист по недвижими имоти. Електронните регистри улесняват достъпа до информация, но не могат сами по себе си да заменят професионалната правна проверка на конкретната сделка.

Препоръчваме ви да разгледате и нашата статия за предварителен договор при покупко/продажба на автомобил.