Може ли собственик на апартамент да бъде временно изваден от сградата, в която се намира неговият имот? Какво може да направи етажната собственост, когато един от собствениците системно нарушава спокойствието на съседите, не спазва правилата за вътрешния ред или създава опасност за сградата?

Българското законодателство допуска временно изваждане от сграда в режим на етажна собственост за срок до три години, но само при наличие на законовите основания и при стриктно спазване на предвидената процедура. Мярката представлява сериозна намеса в правото на собственост и не може да бъде използвана произволно, само защото между съседите съществува конфликт.

За да бъде законосъобразно изваждането, трябва да бъдат установени конкретни нарушения, да е отправено надлежно писмено предупреждение и да е спазен редът за свикване и провеждане на общото събрание, гласуване и изпълнение на решението.

В настоящата статия разглеждаме кога е възможно изваждането на собственик, наемател или друг обитател, как се доказват нарушенията, какво мнозинство е необходимо и как засегнатото лице може да защити правата си.

1. Кога законът допуска изваждане от етажната собственост?

Правната уредба се съдържа основно в чл. 45 от Закона за собствеността (ЗС) и съответните разпоредби на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).

Съгласно чл. 45 ЗС собственик може да бъде изваден от сградата с решение на общото събрание за срок до три години при наличие на някое от следните основания:

Тези основания са алтернативни. Не е необходимо едновременно да са налице опасност от пожар или повреди и системни нарушения на вътрешния ред.

Във всички случаи обаче законът изисква собственикът да е бил писмено предупреден от управителя, че ще бъде изваден от имота, и да е продължил нарушението въпреки предупреждението.

Следователно не всяко несъгласие между съседи, еднократен шум или спор относно използването на общите части оправдава прилагането на тази крайна мярка. Необходимо е фактите да попадат в някое от законовите основания и да могат да бъдат доказани. Прочетете повече и за процедурите при подаване на жалба сещу съсед.

2. Може ли да бъде изваден наемател или друг обитател?

Да. Законът за управление на етажната собственост урежда приложението на мярката и спрямо други лица, които обитават или ползват самостоятелен обект в сградата, при спазване на приложимите законови изисквания.

Това означава, че процедурата не се отнася единствено до лицето, което притежава апартамента. В зависимост от конкретния случай тя може да засегне и наемател, ползвател или друг обитател.

При подобни случаи е важно правилно да се определи лицето, чието поведение представлява нарушение, както и приложимият ред за отправяне на предупреждение и приемане на решението.

Например, когато нарушенията се извършват от наемател, трябва да се изяснят обстоятелствата около неговото поведение, качеството му на обитател и правното основание за предприемане на мярката. Не бива автоматично да се приема, че всяко действие на наемателя е нарушение, извършено от собственика на жилището.

3. Какво означава „системно нарушаване“ на правилата?

Понятието „системно нарушаване“ е особено важно, когато се търси изваждане заради поведение, което нарушава вътрешния ред или добрите нрави.

Законът не предоставя общо разрешение дадено лице да бъде изваждано само защото поведението му е неприятно за останалите обитатели. Необходимо е да се установят повтарящи се нарушения, които имат достатъчна фактическа и правна тежест.

Възможни примери за релевантно поведение са:

• многократно нарушаване на нощната тишина и спокойствието на останалите обитатели;
• повтарящи се действия, с които се възпрепятства нормалното използване на общите части;
• системно неспазване на конкретни правила за вътрешния ред;
• поведение, което съществено нарушава нормалното съжителство в сградата и попада в приложното поле на закона.

Тези примери не означават, че всяка подобна проява автоматично е достатъчно основание за изваждане. Преценката зависи от характера, честотата, тежестта и доказаността на нарушенията, както и от това дали те са продължили след писменото предупреждение.

Как се доказват системните нарушения?

Когато се подготвя процедура по изваждане, е важно да се изгради последователна и проверима доказателствена основа.

В зависимост от конкретния случай могат да бъдат използвани:

• писмени сигнали и жалби от съседи;
• протоколи от общи събрания;
• констативни протоколи за отделни нарушения;
• писмени предупреждения и доказателства за връчването им;
• свидетелски показания;
• полицейски документи, когато органите на МВР са били сезирани;
• снимки, видеозаписи и други допустими доказателства, събрани и използвани при спазване на закона.

Особено важно е доказателствата да позволяват да се установят конкретните действия, времето на извършването им и продължаването на поведението след предупреждението.

Общи твърдения като „съседът постоянно създава проблеми“ или „никой не може да живее спокойно заради него“ имат ограничена стойност, ако не са подкрепени с конкретни факти.

Практическият извод е, че системността трябва да бъде доказана, а не просто заявена.

4. Какво значение има опасността от пожар или значителни повреди?

Втората хипотеза по чл. 45 ЗС се отнася до използването на помещенията по начин, който излага сградата на опасност от пожар или значителни повреди.

Тук акцентът е върху риска за сградата, а не непременно върху наличието на вече настъпили материални вреди. Необходимо е обаче опасността да бъде реална и обоснована с конкретни обстоятелства.

В зависимост от случая значение могат да имат неправилно използване на електрически или газови инсталации, създаване на опасност от пожар, действия, които застрашават конструкцията, или други обстоятелства, отговарящи на законовия критерий.

Доказването може да изисква техническа документация, констатации на компетентни органи, експертни становища, снимки или други относими доказателства.

Не всяка повреда в апартамент или спор за ремонт е достатъчна. Трябва да се установи връзката между конкретния начин на използване на помещението и предвидената в закона опасност.

И при това основание писменото предупреждение и продължаването на нарушението след него са съществени законови предпоставки за прилагане на мярката.

5. Писменото предупреждение — задължителна стъпка преди изваждането

Преди общото събрание да пристъпи към решение за изваждане, собственикът трябва да бъде писмено предупреден от управителя, че ще бъде изваден от имота, ако нарушението не бъде прекратено.

Това не е формалност, която може да бъде пропусната. Предупреждението е изрично предвидена в чл. 45, ал. 2 ЗС предпоставка за прилагане на мярката.

Какво трябва да съдържа предупреждението?

За да изпълнява предназначението си, предупреждението следва ясно да посочва:

• лицето, към което е адресирано;
• конкретните действия или бездействия, които се считат за нарушения;
• датите или периодите, когато са извършени, доколкото са известни;
• нарушените правила или решения на общото събрание, когато са относими;
• изричното уведомяване, че при продължаване на поведението може да бъде предприето изваждане от сградата.

Предупреждението трябва да е достатъчно конкретно, за да може адресатът да разбере какво поведение следва да преустанови.

Как се връчва предупреждението?

Връчването трябва да бъде организирано така, че да може да се докаже кога и на кого е предаден документът.

Практически подходящи способи могат да бъдат лично връчване срещу подпис, нотариална покана или пощенска или куриерска пратка с доказателство за доставяне, според конкретните обстоятелства.

Копие от предупреждението и доказателствата за връчването му следва да бъдат запазени от етажната собственост.

При подготовката на последващото производство трябва да се установи не само дали предупреждение е изпратено, но и дали е изпълнено законовото изискване за надлежно предупреждаване и дали поведението е продължило след него.

Без надлежно предупреждение решението за изваждане може да бъде изложено на сериозен риск от незаконосъобразност, а липсата на документа може да създаде пречки и при принудителното изпълнение.

6. Как се свиква и провежда общото събрание?

Изваждането от сграда не може да бъде разпоредено еднолично от домоуправителя. Решението е от компетентността на общото събрание на етажната собственост.

Ролята на управителя е да организира процедурата, да осигури необходимата документация и да предприеме последващите действия в рамките на предоставените му от закона правомощия.

6.1. Дневният ред трябва да е ясен

При свикването на общото събрание е необходимо в дневния ред изрично да бъде включен въпросът за изваждането на конкретния собственик, ползвател или обитател, съобразно приложимата правна уредба.

Общото формулиране на теми като „проблеми със съседите“ или „нарушаване на реда“ може да създаде спор дали участниците са били надлежно уведомени за въпроса, по който се взема решение.

Затова е препоръчително дневният ред да посочва ясно предложената мярка и лицето, спрямо което се обсъжда нейното прилагане.

6.2. Кворум и мнозинство

Общото събрание трябва да бъде свикано и проведено при спазване на правилата на ЗУЕС относно уведомяването, кворума, представителството и гласуването.

За решението за изваждане се прилага специалното изискване за мнозинство от не по-малко от 75% от съответните идеални части, като начинът на изчисляване зависи от това дали мярката се отнася до собственик, ползвател или обитател и следва да бъде определен съгласно приложимата редакция на закона.

При предвидените в закона случаи лицето, срещу което се иска изваждането, не участва в гласуването, а неговите идеални части се третират съобразно специалното правило.

Необходимо е в протокола ясно да бъдат отразени присъстващите лица, представените идеални части, резултатите от гласуването и начинът, по който е формирано изискуемото мнозинство.

Неправилното изчисляване на мнозинството или неспазването на правилата за провеждане на общото събрание може да постави под съмнение законосъобразността на решението.

6.3. Какво трябва да съдържа протоколът?

Протоколът следва да отразява съществените обстоятелства около проведеното събрание и взетото решение, включително:

• точката от дневния ред, по която е обсъждано изваждането;
• изложените факти и основания;
• обсъдените документи и доказателства;
• резултатите от гласуването и приложеното мнозинство;
• точния текст на приетото решение;
• определения срок на мярката в рамките на законовия максимум;
• приложимите срокове и действия за изпълнение.

След съставянето му протоколът трябва да бъде оповестен по реда на ЗУЕС, като се спазят изискванията за уведомяване и съхраняване на доказателства за това.

Точността на протокола има значение не само за изпълнението на решението, но и за възможността то да бъде проверено от съда.

7. За какъв срок може да бъде изваден собственикът?

Съгласно чл. 45 ЗС максималният срок на мярката е до три години.

Решението трябва да определя ясно каква мярка се налага и за какъв срок. При формулирането му е необходимо да се съобразят законовата уредба и особеностите на последващото изпълнение.

Не е препоръчително да се оставя неяснота относно началото и края на срока. Това може да доведе до допълнителни спорове между етажната собственост и засегнатото лице.

Началният момент и действието на мярката трябва да бъдат определени и тълкувани в съответствие със закона и конкретния съдебен или изпълнителен акт. Не бива автоматично да се приема, че срокът започва да тече от фактическото напускане на жилището, ако това не следва от приложимата правна уредба и съдържанието на акта.

Също така следва да се прави разграничение между решението за изваждане, неговата изпълняемост и фактическото осъществяване на мярката.

8. Как се изпълнява решението за изваждане?

Прието от общото събрание решение не означава, че управителят може самоволно да изведе лицето от жилището, да смени ключалките или да му отнеме достъпа без необходимото правно основание.

Когато решението не бъде изпълнено доброволно в определения срок, ЗУЕС предвижда възможност управителят да предприеме действия по реда на чл. 38, включително да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК, когато са налице законовите предпоставки.

За издаване на изпълнителен лист за изваждане на собственик, ползвател или обитател законът предвижда към писменото искане да бъде приложен екземпляр от предупреждението по чл. 45, ал. 2 ЗС.

Това показва защо подготовката на документите още преди общото събрание е толкова важна. Липсващо предупреждение, непълен протокол или несъответствие между приетото решение и поисканото изпълнение могат да създадат сериозни затруднения.

При необходимост следва да се прецени конкретният приложим ред за снабдяване с изпълнителен титул и последващите действия на съдебния изпълнител.

Важно: Етажната собственост не следва да предприема самоволни действия за физическо отстраняване на лицето или блокиране на достъпа му извън предвидения в закона ред.

9. Как може да бъде оспорено решението за изваждане?

Собственикът разполага със законови средства за защита срещу незаконосъобразно решение на общото събрание.

Съгласно чл. 40 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание пред районния съд по местонахождението на етажната собственост.

Молбата се подава в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. Началният момент на срока трябва да се установи според конкретните факти и приложимите законови правила.

Този срок е особено важен. Пропускането му може да доведе до загуба на възможността за оспорване по общия ред на чл. 40 ЗУЕС.

На какви основания може да се оспорва решението?

В зависимост от конкретния случай могат да бъдат изложени доводи за:

• липса на законово основание за изваждане;
• липса на надлежно писмено предупреждение;
• липса на доказателства за продължаване на нарушенията след предупреждението;
• нарушения при свикването или провеждането на общото събрание;
• неправилно формирано мнозинство;
• несъответствие между дневния ред и приетото решение;
• непълно или неточно отразяване на гласуването и решението в протокола;
• противоречие на решението с приложимите законови изисквания.

Подаването на молба по чл. 40 ЗУЕС не спира автоматично изпълнението на решението. Съгласно закона съдът може да постанови друго, поради което при необходимост от спиране следва да се прецени своевременно каква процесуална защита е допустима и подходяща.

Към молбата трябва да се приложат относимите документи, включително решението или протоколът на общото събрание и доказателствата за неговото получаване или оповестяване.

Може ли да се оспори съдържанието на протокола?

ЗУЕС предвижда и възможност за писмено оспорване на съдържанието на протокола пред управителния съвет или управителя в установения от закона срок.

Това е различно от съдебното оспорване на самото решение. Възражението срещу съдържанието на протокола не замества молбата до районния съд и не трябва да се използва като основание за пропускане на срока за съдебна защита.

Поради това, ако собственикът счита, че решението е незаконосъобразно, е важно да провери незабавно приложимите срокове и да предприеме необходимите действия.

10. Какво трябва да направи етажната собственост, за да избегне грешки?

Когато етажната собственост се сблъска с повтарящи се нарушения, прибързаното пристъпване към изваждане често създава повече проблеми, отколкото решава.

По-надеждният подход включва последователни действия:

1. Установяване на нарушенията. Описват се конкретните действия, датите, обстоятелствата и наличните доказателства.
2. Проверка на законовото основание. Изяснява се дали фактите попадат в хипотезите на чл. 45 ЗС.
3. Писмено предупреждение. Предупреждението се формулира конкретно и се връчва по начин, който позволява доказване.
4. Проследяване на поведението. Установява се дали нарушението е продължило след предупреждението.
5. Редовно свикване на общото събрание. Дневният ред трябва ясно да включва предлаганата мярка.
6. Законосъобразно гласуване. Проверяват се кворумът, представителството, приложимото мнозинство и начинът на изчисляването му.
7. Прецизно документиране. Протоколът и приложенията трябва да отразяват действително извършените действия и приетото решение.
8. Правилно изпълнение. При липса на доброволно изпълнение се използва предвиденият в закона ред, без самоволни действия.

Този подход не гарантира автоматично, че решението няма да бъде оспорено, но значително намалява риска от пропуски, които могат да осуетят процедурата.

Гореописаната информация е частично описание на конкретната правна тематика и не представлява правна консултация или правен съвет. За директна консултация може да се свържете с адвокат Тони Чакъров на +359 888 788 847

Изваждането на собственик, наемател или друг обитател от сграда в режим на етажна собственост е сериозна правна мярка, която законът допуска само при определени предпоставки и при спазване на конкретна процедура.

Когато става въпрос за опасност от пожар или значителни повреди, трябва да се установи съответният риск. Когато основанието е системно нарушаване на вътрешния ред или добрите нрави, е необходимо да се докажат повтарящите се нарушения и продължаването им след надлежно писмено предупреждение.

След това общото събрание трябва да приеме валидно решение при спазване на правилата за свикване, кворум и мнозинство. Ако решението не бъде изпълнено доброволно, следва да се използва законовият ред за принудителното му изпълнение.

От другата страна, засегнатото лице има право да оспори незаконосъобразното решение при спазване на приложимите срокове и процесуални изисквания.

Ключът към успешната процедура е в доказателствата, правилното предупреждение и стриктното спазване на закона на всеки етап. Както етажната собственост не може да използва мярката произволно, така и собственикът не е освободен от задължението да спазва установения ред и да не застрашава правата и сигурността на останалите обитатели.

Настоящата статия има информативен характер и не представлява индивидуална правна консултация. При конкретен казус е необходимо да се анализират документите, фактите и действащата нормативна уредба.