Какви са правата и процесите при продажба на имот?

Данък при продажба на имот не се дължи във всеки случай. При физическите лица облагането зависи основно от начина, по който е придобит имотът, периода на притежание, броя на продадените имоти през годината и размера на реализирания доход. При продажба от дружество се прилагат различни правила по Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО), а при определени сделки възникват и задължения по Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС).

Важно е да се разграничат данъкът върху дохода на продавача от местния данък при придобиване на имущество, който обичайно е свързан с купувача. Това са различни данъци и имат различен предмет, данъчна основа и режим.

В тази статия ще разгледаме:

• кога физическо лице дължи данък при продажба на недвижим имот;
• как се изчислява данъкът;
• какво представлява 10% нормативно признат разход;
• кога продажбата на имот е необлагаема;
• как се третират наследени и дарени имоти;
• кога продажбата трябва да бъде декларирана;
• как се облага продажбата на имот от дружество;
• кога може да възникне задължение за ДДС;
• какво трябва да провери продавачът преди сделката.

Дължи ли се данък при продажба на имот?

Не всяка продажба на недвижим имот води до задължение за данък върху дохода.

При физическо лице облагаемият доход от продажба или замяна на недвижим имот се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване, като полученият резултат се намалява с 10% разходи. Това е правилото на чл. 33 от ЗДДФЛ.

Следователно не се облага автоматично цялата сума, която продавачът получава по сделката.

Например, ако:

• имотът е придобит за 100 000 евро;
• продава се за 150 000 евро;

разликата е 50 000 евро.

При облагаема сделка 10% от тази положителна разлика се признават като разходи. Така облагаемият доход е 45 000 евро, върху който при общия режим се прилага данък върху дохода от 10%.

В този пример данъкът е 4 500 евро.

Това е опростен пример. При реална сделка трябва да се провери как точно се определят продажната и придобивната цена съгласно ЗДДФЛ и дали не е приложимо някое от законовите освобождавания.

Как се изчислява данъкът при продажба на имот?

За физическо лице формулата по чл. 33, ал. 1 ЗДДФЛ е:

Облагаем доход = (продажна цена – цена на придобиване) – 10% разходи

Данъкът върху облагаемия доход по общия режим е 10%.

Важно е да се отбележи, че 10-процентното намаление не е условно облекчение, което се ползва само ако продавачът няма документи за ремонт или други разходи. То е нормативно определен разход, предвиден изрично в чл. 33, ал. 1 ЗДДФЛ.

Какво представлява цената на придобиване?

При продажба на имот цената на придобиване по общото правило е документално доказаната цена на придобиване на имуществото. Законът предвижда специални правила за някои начини на придобиване, поради което не трябва автоматично да се приема, че всички разходи, направени през годините за имота, могат да бъдат добавени към покупната цена.

Например, ако имотът е придобит чрез покупко-продажба, документите по придобиването са от основно значение за определяне на цената на придобиване.

При имущество, придобито по дарение, законът предвижда специално правило — когато няма документално доказана цена на придобиване, цената на придобиване се приема за нула.

Затова режимът при дарение трябва да бъде разглеждан отделно от режима при наследство.

Каква е продажната цена за данъчни цели?

Продажната цена по ЗДДФЛ не се ограничава само до сумата, изписана като парично плащане. Законът предвижда, че тя включва всичко, придобито от лицето във връзка с продажбата или замяната, включително възнаграждение, различно от пари.

Това има значение например при сделки, при които насрещната престация не е изцяло парична.

Кога не се дължи данък при продажба на имот?

ЗДДФЛ предвижда няколко важни освобождавания.

Продажба на един жилищен имот след повече от 3 години

Не се облагат доходите от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, когато между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години.

Това освобождаване е свързано с броя и вида на продадените имоти и периода на притежание. То не означава, че всяка продажба на жилище след три години автоматично е необлагаема независимо от останалите обстоятелства.

Продажба на до два недвижими имота след повече от 5 години

Не се облагат доходите от продажба или замяна на:

• до два недвижими имота;
• както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им,

когато между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от пет години.

Това е едно от най-важните правила при определяне дали при продажбата на имот физическо лице ще има данък.

Продажба на наследен или завещан имот

ЗДДФЛ изрично освобождава от облагане доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство или завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт.

Това правило трябва да се разграничава от режима при дарение.

Продажба на дарен имот

Самият факт, че имотът е получен като дарение, не означава автоматично, че последващата му продажба е необлагаема.

При имот, придобит по дарение, ЗДДФЛ предвижда, че когато няма документално доказана цена на придобиване, цената на придобиване се приема за нула.

Следователно продажбата на дарен имот трябва да бъде разгледана според конкретните факти, включително периода на притежание и приложимите освобождавания по чл. 13 ЗДДФЛ.

Това е съществена разлика между наследство/завет и дарение.

Какъв е данъкът при продажба на имот, придобит преди години?

Продължителността на притежание на имота може да има решаващо значение.

Например:

• придобивате жилищен имот през 2021 г.;
• продавате го през 2026 г.;
• ако са изпълнени законовите условия за освобождаването за един жилищен имот и е изтекъл изискуемият период, доходът може да бъде необлагаем.

При продажба на до два недвижими имота също може да се приложи освобождаването при изтичане на повече от пет години.

При конкретна сделка трябва да се изчислява периодът между датата на придобиване и датата на продажбата според правилата на закона, а не просто да се броят календарните години.

Дължи ли се данък, ако продавам имота на загуба?

При общия режим на чл. 33 ЗДДФЛ облагаемият доход е положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване, намалена с 10% разходи.

Ако няма положителна разлика, не се формира облагаем доход по този ред.

Например, ако имот е придобит за 150 000 евро и е продаден за 140 000 евро, няма положителна разлика между продажната и придобивната цена и по този режим не възниква данък върху дохода от продажбата.

Това обаче не означава, че при сделката няма други данъци, такси или разноски.

Какъв е местният данък при продажба на имот?

Тук трябва да се направи важно разграничение.

Данъкът върху дохода на продавача и данъкът при придобиване на имущество по възмезден начин са различни данъци.

При възмездно придобиване на недвижим имот местният данък по ЗМДТ по принцип е задължение на приобретателя, тоест купувача, освен ако страните не са уговорили друго в допустимите от закона граници.

Размерът на този местен данък се определя от общинския съвет и по закон е в диапазона от 0,1% до 3% от оценката на прехвърляното имущество. При недвижим имот данъчната основа се определя по правилата на ЗМДТ, включително чрез сравнение с данъчната оценка.

Затова не е правилно да се твърди, че при всяка продажба местният данък е „2–3% от продажната цена“. Конкретната ставка зависи от общината, а данъчната основа се определя съгласно ЗМДТ.

Кой плаща местния данък при продажба?

По общото правило данъкът при възмездно придобиване се плаща от приобретателя. Законът допуска страните да уговорят различно разпределение в предвидените от закона случаи.

Това означава, че в конкретна сделка трябва да се провери както законовото правило, така и съдържанието на договора.

Този местен данък не трябва да се смесва с 10% данък върху облагаемия доход на физическото лице продавач.

Декларира ли се продажбата на имот?

Когато физическо лице реализира доход, който подлежи на деклариране по ЗДДФЛ, годишната данъчна декларация по чл. 50 се подава до 30 април на следващата година.

Например доход от облагаема продажба на имот, реализиран през 2025 г., се декларира в годишната декларация за 2025 г., чийто общ срок за физическите лица е 30 април 2026 г.

При определени необлагаеми доходи режимът на деклариране трябва да бъде проверен отделно. Не е правилно да се приема, че всяка продажба на имот автоматично трябва да бъде посочена по един и същи начин в годишната декларация.

Има ли отстъпка при плащане на данъка?

За физическите лица НАП предвижда 5% отстъпка от данъка за довнасяне при изпълнение на законовите условия, включително подаване на декларацията по електронен път и плащане на данъка в съответния срок.

За доходите за 2025 г. НАП посочва, че декларацията и плащането за ползване на 5% отстъпка трябва да бъдат извършени до 31 март 2026 г., като отстъпката е ограничена до 255,65 евро (500 лв.) и се прилага при изпълнение на останалите законови условия.

Тъй като сроковете и максималният размер могат да бъдат променяни, при публикуване на тази статия е добре да се посочва конкретната данъчна година.

Данък при продажба на имот от фирма

Когато недвижим имот се продава от юридическо лице, не се прилага режимът за облагане на доходите на физическите лица по ЗДДФЛ.

Местните юридически лица по принцип се облагат с 10% корпоративен данък върху данъчната печалба по ЗКПО. Данъчният финансов резултат не се определя просто като продажна цена минус първоначалната покупна цена — при дружествата трябва да се вземат предвид счетоводните и данъчните правила, включително данъчната стойност на актива и приложимите данъчни преобразувания.

Затова примерът:

„Фирмата купува имот за 100 000 евро, продава го за 150 000 евро и автоматично дължи 5 000 евро корпоративен данък“

е прекалено опростен.

При фирма трябва да се анализират счетоводната стойност, данъчната стойност, начислените амортизации, признатите разходи и останалите обстоятелства по сделката.

Кога фирмата подава декларация за корпоративния данък?

Годишната данъчна декларация по чл. 92 ЗКПО се подава по електронен път в периода от 1 март до 30 юни на следващата година, а дължимият годишен корпоративен данък се внася до 30 юни.

ДДС при продажба на недвижим имот

Продажбата на недвижим имот от фирма може да има и ДДС последици, но не всяка продажба на имот автоматично е облагаема с 20% ДДС.

Прилагането на ЗДДС зависи от конкретната сделка, статута на продавача като данъчно задължено лице, характера на имота и приложимите разпоредби за облагаеми и освободени доставки.

Особено важно е разграничението между нова сграда и сграда, която вече не се определя като нова за целите на ЗДДС. За определени доставки на сгради или части от тях законът предвижда освободено третиране, като при някои освободени доставки е възможно да бъде упражнен избор за облагане.

Затова твърдението, че „всяка нова сграда до пет години задължително се продава с 20% ДДС“, е прекалено общо. ДДС режимът трябва да се провери спрямо конкретната доставка и приложимите правила на ЗДДС.

При сделки, при които е ползван данъчен кредит за придобиване, строителство или подобрение на недвижим имот, трябва да се провери и дали не възниква задължение за корекция на ползвания данъчен кредит.

Тези въпроси са особено важни при продажба на имот от строител, инвеститор или дружество, което извършва сделки с недвижими имоти по занятие.

Продажба на имот от физическо лице, което продава имоти регулярно

Еднократната продажба на личен имот и системното извършване на сделки с недвижими имоти не трябва да се разглеждат автоматично като еднакви ситуации.

При поредица от сделки трябва да се анализира дали физическото лице не извършва дейност с търговски характер и какви са конкретните факти — например броят и честотата на сделките, начинът на придобиване на имотите, целта на придобиването, извършените действия по тяхното подобряване и последващата им продажба.

При системна дейност данъчното третиране може да бъде различно от това при продажбата на лично имущество.

Поради това човек, който купува имоти с цел последваща препродажба, не следва да приема, че всяка бъдеща продажба автоматично ще се облага по режима за обикновена продажба на лично имущество.

Какви документи трябва да пази продавачът?

При планиране на продажба е разумно да бъдат събрани документите, които могат да имат значение за данъчното третиране на сделката.

В зависимост от случая това могат да бъдат:

• нотариален акт или друг документ за придобиване;
• договор за покупко-продажба;
• документи за наследство или завет;
• договор за дарение;
• документи за замяна;
• документи за реституция;
• документи за строителство или придобиване на построен имот;
• счетоводни документи, когато продавачът е дружество;
• документи, свързани с ДДС и ползван данъчен кредит;
• други документи, относими към начина и цената на придобиване.

Документите са особено важни, когато продажбата е облагаема и трябва да бъде определена цената на придобиване по реда на ЗДДФЛ.

Прочетете нашата статия за право на строеж.

Примери за данък при продажба на имот

Пример 1: Облагаема продажба

Физическо лице придобива имот за 100 000 евро и го продава за 150 000 евро.

Положителната разлика е:

150 000 – 100 000 = 50 000 евро

Прилагат се 10% нормативно признати разходи:

50 000 × 10% = 5 000 евро

Облагаемият доход е:

50 000 – 5 000 = 45 000 евро

При данъчна ставка 10% данъкът е:

45 000 × 10% = 4 500 евро

Това е пример при облагаема продажба, за която не се прилага някое от освобождаванията по ЗДДФЛ.

Пример 2: Продажба на жилище след повече от 3 години

Физическо лице продава един жилищен имот, който е притежавало повече от три години.

Ако са изпълнени всички условия на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „а“ ЗДДФЛ, доходът от продажбата е необлагаем.

В този случай не се стига до изчисляване на 10% данък върху положителната разлика.

Пример 3: Продажба на наследен имот

Физическо лице продава имот, придобит по наследство.

Доходът от продажбата на имущество, придобито по наследство или завет, е сред изрично посочените необлагаеми доходи по ЗДДФЛ.

Пример 4: Продажба на дарен имот

Физическо лице продава имот, получен чрез дарение.

При този случай не трябва автоматично да се приема, че продажбата е освободена от данък. За разлика от наследството и завета, продажбата на дарено имущество не е изрично включена в освобождаването по чл. 13, ал. 1, т. 26 ЗДДФЛ.

При определяне на облагаемия доход трябва да се приложат правилата на чл. 33 ЗДДФЛ, включително специалното правило за цена на придобиване при имущество, придобито по дарение.

Прочетете нашата статия за дарение на имот.

Данък при продажба на имот – какво да проверите преди сделката?

Преди да бъде подписан предварителният договор или да бъде изповядана сделката, продавачът трябва да провери поне следното:

1. Как е придобит имотът?

Покупка, наследство, завет, дарение, замяна, реституция и други способи могат да имат различни данъчни последици.

2. Кога е придобит?

Периодът между придобиването и продажбата може да е решаващ за приложението на освобождаванията по ЗДДФЛ.

3. Колко имота се продават през същата година?

При освобождаванията по чл. 13 ЗДДФЛ броят и видът на имотите имат значение.

4. Каква е документално доказаната цена на придобиване?

Това е важно при определяне на облагаемия доход по чл. 33 ЗДДФЛ.

5. Има ли основания за освобождаване?

Необходимо е да се провери дали сделката попада в някое от освобождаванията по чл. 13 ЗДДФЛ.

6. Кой е продавачът?

Физическо лице, едноличен търговец, местно юридическо лице или чуждестранно лице могат да попаднат под различни данъчни режими.

7. Има ли ДДС?

При продажба от дружество трябва да се провери приложението на ЗДДС и евентуалните последици за ползван данъчен кредит.

Често задавани въпроси

Колко е данъкът при продажба на имот?

При облагаема продажба от физическо лице общият данъчен режим е 10% върху облагаемия доход. Облагаемият доход при недвижим имот се формира от положителната разлика между продажната и придобивната цена, намалена с 10% разходи.

Плаща ли продавачът 10% върху цялата продажна цена?

Не. При общия режим на ЗДДФЛ данъкът не се изчислява върху цялата продажна цена, а върху определения по закон облагаем доход.

Има ли данък при продажба на имот след 3 години?

В определената от закона хипотеза продажбата на един жилищен имот след повече от три години може да бъде необлагаема. Трябва да са изпълнени всички условия на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „а“ ЗДДФЛ.

Има ли данък при продажба на имот след 5 години?

Продажбата на до два недвижими имота, както и на селскостопански и горски имоти независимо от броя им, може да бъде необлагаема, ако са изминали повече от пет години между придобиването и продажбата.

Плаща ли се данък при продажба на наследствен имот?

Доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство или завет, са необлагаеми по чл. 13, ал. 1, т. 26 ЗДДФЛ.

Плаща ли се данък при продажба на дарен имот?

Продажбата на дарен имот не следва автоматично същия режим като продажбата на наследен имот. При дарение се прилагат специалните правила за определяне на цената на придобиване и трябва да се провери дали не е приложимо друго освобождаване.

Кой плаща местния данък при покупко-продажба на имот?

По общото правило местният данък при възмездно придобиване се дължи от приобретателя, тоест купувача, като законът допуска страните да уговорят друго в предвидените случаи. Размерът се определя от общината в рамките на законовия диапазон.

Какъв е срокът за подаване на годишната данъчна декларация?

За физическите лица общият срок за подаване на годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ е до 30 април на следващата година. За конкретна продажба трябва да се провери дали доходът подлежи на деклариране и по кой ред.

Какъв е корпоративният данък при продажба на имот от фирма?

Местните юридически лица по общия режим се облагат с 10% корпоративен данък върху данъчната печалба. При продажба на имот обаче данъчният резултат не се определя просто като продажна цена минус покупна цена, поради което конкретната сделка трябва да бъде анализирана счетоводно и данъчно.

Данък при продажба на имот не може да бъде определен само по продажната цена.

При физическо лице трябва да се проверят най-малко:

• начинът на придобиване;
• цената на придобиване;
• продажната цена;
• периодът на притежание;
• броят и видът на продадените имоти през годината;
• наличието на законово освобождаване;
• необходимостта от подаване на годишна данъчна декларация.

При продажба от дружество трябва допълнително да се анализират правилата на ЗКПО, счетоводната и данъчната стойност на имота, както и евентуалното приложение на ЗДДС.

Затова преди продажба на недвижим имот е разумно данъчният режим да бъде изяснен преди подписването на предварителния договор, особено когато става дума за наследствен или дарен имот, продажба на няколко имота, имот на дружество, строителна дейност или сделка, при която е ползван данъчен кредит по ДДС.

Информацията в тази статия е обща и не представлява индивидуално данъчно становище. При конкретна сделка приложимият режим зависи от фактите и документите по случая.